Invista no que você bebe - Investir em vinhos é uma maneira de diversificar os riscos - Um brinde aos lucros - Conheça as características dessa aplicação

Um brinde aos lucros

Investir em vinhos é uma maneira de diversificar os riscos. Conheça as características dessa aplicação.

Por Patrícia ALVES

Um dos ditados mais comuns dos investidores americanos é “put your money where your mouth is”, que pode ser traduzido como “invista no que você come”, recomendando caminhos conhecidos do investidor. Troque comer por beber e você terá uma das mais recentes alternativas de diversificação. Existem cerca de 25 fundos de investimentos em vinhos no mundo. No Brasil, o único exemplo é o Bordeaux Wine Fund, fundo do tipo multimercado, com patrimônio líquido de E 5 milhões – R$ 12,7 milhões – gerido pela empresa paulista Cultinvest. Sua carteira é composta por vinhos finos de produtores consagrados da região de Bordeaux, na França.

"Investimento é recomendado para quem quer diversificar e também

deseja montar uma boa adega"

 

“Os vinhos de Bordeaux permitem que o investidor diversifique sua carteira, pois têm uma correlação baixa com os ativos tradicionais”, diz Alexandre Zákia, CEO da Cultinvest, de São Paulo. Ou seja, os preços dos vinhos não seguem os altos e baixos da renda fixa e da bolsa, por exemplo. O investimento é semelhante ao de um fundo tradicional. A diferença é que, no lugar de ações ou títulos de renda fixa, a carteira é formada por vinhos, que podem ganhar ou perder valor, de acordo com as euforias e as ressacas do mercado. Para Raphael Cordeiro, planejador financeiro e sócio da Inva Capital, essa diversificação exige que o investidor se informe sobre onde está colocando seu dinheiro. “Estudar o produto e o gestor reduz os riscos”, afirma Cordeiro.

 

A ideia de criar um produto financeiro com base nesses ativos não é nova, mas ganhou corpo a partir de 2010. Naquele ano, a fabricante inglesa de bebidas Diageo, dona do uísque Johnnie Walker, usou o tradicional scotch para sanar um deficit em seu fundo de pensão – sem afogar as mágoas dos contadores. Na época, a empresa transferiu a propriedade de dois milhões de barris de uísque em processo de envelhecimento de suas destilarias na Escócia para o patrimônio de sua fundação de previdência. A medida não significa que os funcionários vão receber aposentadorias engarrafadas para se consolar do prejuízo com o fundo. Ao contrário, ela garante os benefícios se a Diageo não tiver dinheiro para pagá-los. 

 

 

 

Desde então, a ideia de investir em bebidas se popularizou, algo que foi turbinado pelo aumento da liquidez a partir de 2008, quando muito dinheiro passou a buscar ativos reais no mercado. Isso amplificou a rentabilidade desses produtos. O fundo canadense Hazelton Wine Fund, por exemplo, que investe em vinhos franceses, já rendeu 862% desde seu lançamento, no ano 2000. Sua carteira é composta por garrafas de safras selecionadas de acordo com a avaliação, o histórico de qualidade e a liquidez no mercado secundário. Os vinhos que o fundo gerido por Zákia compra são negociados na Liv-ex, bolsa eletrônica londrina especializada nessa bebida. O índice de mercado é o Liv-ex Fine Wine Investables Index, que engloba as safras de 24 produtores de primeira linha de Bordeaux. 

 

De 2006 a 2011, segundo a Liv-ex, o índice valorizou-se 132,9% em euro e 172,1% em dólar. Como investir? Segundo Zákia, o Bordeaux Wine Fund, lançado em meados de 2010, destina até 100% de sua carteira a ativos offshore. Restrito a clientes superqualificados, com pelo menos R$ 1 milhão para aplicar, o fundo ainda não conquistou nenhum investidor brasileiro, mas conta com 35 cotistas internacionais. “Para os estrangeiros, o tíquete de entrada é mais acessível, de E 300 mil, o equivalente a R$ 720 mil”, diz Zákia. No Brasil, o resgate das cotas do fundo pode ser feito apenas em dinheiro. No Exterior, existe a alternativa de receber em vinhos. “Quem prefere o produto pode economizar quase 50% em relação ao preço da garrafa”, afirma.

 

Como nem tudo são flores – ou uvas –, o investidor deve ficar atento aos riscos, comuns a toda aplicação internacional. Como ocorre com qualquer ativo real, os vinhos correm riscos de armazenagem e seus preços podem oscilar devido a alterações no gosto dos consumidores. “Os riscos estão acima da média”, afirma o consultor financeiro Cordeiro. “Quando o preço de um determinado vinho cai, o valor da cota também recua, diminuindo o retorno do investidor.” A saída, nesse caso, é dedicar apenas uma pequena parcela dos recursos a fundos desse tipo, e, de preferência, com a assessoria de um expert independente. E, se o prejuízo for grande, sempre é possível encontrar consolo consumindo o estoque. Tim-tim!!!

 

 

Comprando na baixa e vendendo na alta por meio de uma carteira balanceada

A vitória do perdedor

28 de março de 2012

Por Luciana Monteiro | De São Paulo| Valor Econômico
O professor e consultor Jurandir Macedo: a maioria saber que o melhor momento para comprar é na baixa, mas poucos conseguem colocar isso em prática
“Comprar na baixa e vender na alta” é normalmente um mantra entoado pelos economistas quando o assunto é investimentos. Um estudo realizado por Jurandir Macedo, professor da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) e consultor de finanças pessoais do Itaú, mostra, no entanto, matematicamente os benefícios de o investidor manter uma carteira balanceada.
O levantamento considera um aplicador com R$ 1 mil mensais para investir logo no início do Plano Real, em 1º de julho de 1994. Inicialmente, metade dos recursos seria investida numa aplicação corrigida pelo Índice Bovespa e os outros 50% estariam atrelados ao Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI, o juro interbancário que serve de referencial para as aplicações mais conservadoras).
Pela simulação, nos primeiros seis meses, o investidor colocou R$ 500,00 em cada uma das carteiras. Após o sétimo mês, esse aplicador começou a aplicar R$ 1 mil no portfólio com pior rendimento. E, sempre que uma carteira superava a fatia de 60% de participação nos investimentos, era realizada uma venda dos ativos e a compra da carteira perdedora de modo a manter a proporção de 50% a 50%.
O estudo mostra que, de julho de 1994 até 31 de dezembro de 2011, se o investidor tivesse aplicado somente no Índice Bovespa, ele teria obtido retorno de 15,88% ao ano e acumularia R$ 998,692 mil. Se, por sua vez, tivesse investido somente no CDI, teria atingido rentabilidade anual de 16,97% e, assim, acumulado R$ 1,120 milhão.
Em contrapartida, se tivesse rebalanceado sua carteira ao longo do período apostando sempre na carteira perdedora, teria obtido rendimento anual de 19,04% ao ano e, assim, acumulado R$ 1,395 milhão. Pelo levantamento, segundo Macedo, ao longo de todo esse período estudado, o investidor teria de ter realizado venda de ativos apenas oito vezes.
Ao realizar o rebalanceamento das aplicações, o investidor estará justamente comprando os ativos no momento de baixa e vendendo na alta, explica Macedo. Isso porque, se as ações se valorizarem muito, o aplicador terá de vender os papéis para reenquadrar a carteira e, dessa forma, estará vendendo as ações na alta. Já se o mercado acionário cair, ele será obrigado reduzir a fatia em renda fixa para aplicar em ações, comprando, assim, na baixa.
Apesar de a grande maioria dos investidores saber que o melhor momento para comprar um papel é quando ele está em baixa, isso não é normalmente o que se vê na prática, ressalta o professor. “As pessoas geralmente investem no que está dando certo”, afirma. Ele exemplifica ressaltando a forte demanda vista nos últimos meses por Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B, títulos com rentabilidade vinculada à variação do IPCA mais juros definidos no momento da compra).
Os números do Tesouro Direto – sistema de negociação de títulos públicos via internet – mostram que, em fevereiro, esses papéis foram os mais procurados pelos investidores, com 65,6% de participação nas vendas. E esses títulos estiveram entre os mais rentáveis no ano passado. Em 2011, a NTN-B Principal com vencimento em 2015 obteve retorno de 16,35%. Já em 2010, o destaque ficou com a NTN-B 2045, com ganho de 24,79% no ano.
Em contrapartida, no que se refere à bolsa, a queda de 18,11% do Índice Bovespa no ano passado afugentou os pequenos investidores do mercado acionário. O saldo líquido (compras menos vendas) da pessoa física encerrou 2011 negativo em R$ 7,825 bilhões. “Não adianta, as pessoas sempre vão atrás do que está se mostrando vencedor.”
Embora os benefícios da diversificação já tenham sido comprovados por Harry Markowitz em 1952 – considerado o pai da Teoria Moderna dos Portfólios e que relaciona os conceitos de diversificação e volatilidade -, psicologicamente não é fácil para o investidor apostar no ativo perdedor. “Durante a evolução humana, fomos acostumados e até treinados a seguir o líder e o líder é aquele que vence”, diz Macedo. “O investidor, então, precisa fazer um esforço brutal para pensar de forma contrária àquela a que ele está acostumado”, diz. “O que funcionava na savana não é o que vai funcionar no mercado financeiro.”

Fundos imobiliários podem ser tão populares quanto ações - aplicações devem ter uma explosão de crescimento nos próximos cinco anos , diz CSHG

Fundos imobiliários podem ser tão populares quanto ações, diz CSHG

Gestores dos fundos do Credit Suisse Hedging-Griffo explicam por que essas aplicações devem ter uma explosão de crescimento nos próximos cinco anos 

fonte da notícia

Os fundos imobiliários deixaram de ser aquela eterna promessa de aplicação com forte potencial de crescimento e passaram a atrair investidores em busca de uma alternativa mais rentável para compensar os efeitos negativos da queda dos juros sobre as aplicações de renda fixa. Segundo o último balanço da BM&FBovespa, o número de fundos imobiliários com quotas negociadas em bolsa cresceu de 31 para 69 em pouco mais de dois anos. Em 2009, o volume total de negócios com quotas foi de 379 milhões de reais – um giro superado em apenas dois meses neste ano. Já o valor de mercado dos fundos listados alcança 18,5 bilhões de reais. Comparado com o mercado americano de fundos imobiliários, no entanto, o Brasil apenas engatinha.

EXAME.com conversou com Alexandre Machado, André Freitas e João Phelipe Toazza de Oliveira, responsáveis pelos oito fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das gestoras pioneiras desse mercado no Brasil. Abaixo, eles explicam por que essas aplicações ainda podem crescer de tal forma que se tornem tão ou mais populares que os fundos de ações:

Os fundos imobiliários podem ser tão ou mais populares no Brasil que as ações. Juntando os fundos que hoje já são negociados na BM&FBovespa com os fundos imobiliários privados, essas aplicações possuem um patrimônio de cerca de 25 bilhões de reais. Pelo atual ritmo de crescimento, é bem possível que sejam 90 bilhões de reais daqui a três anos. Se a conta incluir também os fundos de investimento em participações (FIP), o patrimônio pode ser igual ou até mesmo superar o de ações daqui a cinco anos. Segundo números da Anbima (a associação de bancos e fundos de investimento), os fundos de ações somam 180 bilhões de reais e os FIP, 71 bilhões. Vale lembrar que nem todos os FIP são imobiliários, apenas uma parte deles. Mas parte desses fundos de ações também são exclusivos ou apenas veículos de investimento privado.

Tem dois fatores que devem sustentar o crescimento. O primeiro é o interesse dos brasileiros por investimentos em imóveis, seja diretos ou indiretos. Além disso, os sinais que vêm de fora indicam que um mercado imobiliário maduro inclui um grande desenvolvimento dos fundos. Nos Estados Unidos, por exemplo, os fundos imobiliários representam entre 10% e 15% de toda a indústria de fundos. Seria arriscado para cravar que o Brasil também chegará a percentuais tão elevados, mas pode certamente ser maior do que 5% ou 6% da indústria de fundos.

O grande impulso aos fundos imobiliários é que os juros devem continuar em queda no Brasil. É muito difícil vender esses fundos quando a Selic [taxa básica de juros] está em 15% ao ano. Todo mundo só quer saber de título público em um cenário como esse. Ninguém quer nem precisa correr nenhum risco. Mas atualmente o custo de oportunidade é bem menor, e vai cair ainda mais. É o ambiente necessário para o desenvolvimento dessa indústria.

Outro aspecto importante é que os fundos imobiliários ainda não alcançaram os brasileiros com renda de muitos milhões de reais. Hoje cerca de 80% das quotas estão nas mãos de pessoas físicas. Os investimentos são bastante pulverizados. O CSHG tem o tíquete de investimento mais alto do mercado brasileiro porque exige um investimento mínimo de 100.000 reais em cada oferta pública de quotas. As emissões são destinadas principalmente aos clientes do private banking da CSHG. Cada investidor de nossos fundos coloca em média 300.000 reais por fundo e costuma ter entre 3 milhões e 10 milhões de reais em aplicações financeiras. Só depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa é que o varejo costuma ter acesso aos papéis.

Mas aquele investidor que tem mais de 10 milhões de reais em patrimônio só agora está começando a entrar nesse negócio. Quem gosta de investir no mercado imobiliário geralmente passou a vida comprando imóveis à medida que a riqueza aumentava. Não que essa estratégia esteja errada. Os investidores que agem dessa maneira conseguem construir um portfólio bastante diversificado, com vários imóveis localizados em diferentes regiões.

Depois que a compra do imóvel é fechada, fica difícil migrar para um fundo imobiliário. A venda de um imóvel implica em arcar com custos de corretagem e com o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Como a maioria desses imóveis funcionam como uma fonte de renda por muitos anos ou décadas, o sujeito não tem o interesse de perder parte do patrimônio agora com os custos inevitáveis da transação.

Mas para quem está investindo dinheiro novo, os fundos imobiliários são um veículo bem mais inteligente de ingressar no segmento imobiliário. O aplicador pode comprar um fundo de shoppings que possui diversos empreendimentos em carteira e mantém contratos de locação com um número grande de locatários. Isso garante diversificação e redução do risco. Já a compra de uma participação direta em um shopping exige muito dinheiro e é bem mais complicada.

Além disso, há uma enorme vantagem tributária de estar em um fundo. Se o gestor vender a participação em um shopping e comprar em outros, não será necessário pagar IR sobre o ganho de capital no ativo vendido. O fundo CSHG Brasil Shopping fez isso recentemente. Foi vendida uma participação no shopping Plaza Sul, um projeto maduro na zona sul de São Paulo sem possibilidade de expansão e com praticamente 100% de taxa de ocupação.

Com o dinheiro da venda e com uma nova emissão de quotas, foi possível comprar fatias dos shoppings Mooca Plaza Shopping e Shopping Center Penha, ambos também em São Paulo, mas com grandes oportunidades de expansão. O mercado enxergou os benefícios dessa gestão ativa do portfólio. O fato de o fundo poder vender um empreendimento maduro e comprar outros com uma expectativa de expansão nos aluguéis contribuiu para o retorno de 27% alcançado pelo fundo neste ano.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de IR sobre os aluguéis distribuídos. Alguém que compra imóveis por meio de uma empresa própria vai desembolsar entre 14% e 15% dos ganhos com IR. Já uma pessoa física pode ter de desembolsar 27,5% das receitas com aluguel apenas para quitar as obrigações com a Receita Federal. No fundo, desde que o investidor tenha menos de 10% de participação no capital total, esse rendimento será isento para pessoas físicas.

O investidor também não precisa se preocupar com a depreciação do imóvel. A gestão ativa de muitos fundos permite que o administrador possa vender empreendimentos que já considera mais depreciados para a compra de outros ativos imobiliários mais interessantes.

Uma última vantagem dos fundos é o fácil entendimento do produto. O investidor tem relatórios mensais divulgados ao mercado onde constam as informações relevantes necessárias para a escolha de um fundo. Mesmo os riscos da aplicação são bem explicitados nesses documentos.

Fazer as contas de qual é o valor justo de uma quota também é bem mais simples do que avaliar uma ação, por exemplo. Ganhar dinheiro na bolsa exige um conhecimento maior porque é necessário entender um pouco de análise de balanços ou de valuation.

Um problema dos fundos que já está sendo atacado pela Anbima é a falta de informação sobre a indústria como um todo. Hoje o investidor não sabe, por exemplo, qual é a taxa média de administração dessas aplicações ou qual foi a rentabilidade média de todos os fundos imobiliários negociados em bolsa. Mas isso deve acontecer em breve.

De qualquer forma, já dá para sentir um interesse maior do investidor que tem mais de 10 milhões de reais aplicados diretamente em imóveis. As pessoas estão percebendo que há muita gente séria nesse mercado e que não é preciso fazer a própria gestão do negócio nem ter a escritura da propriedade guardada no cofre. Sempre vão existir alguns fundos mal estruturados que podem gerar algum prejuízo ao investidor. Mas esses podem ser considerados minoria entre todas as aplicações com quotas negociadas na BM&FBovespa.

A chegada dos investidores com mais dinheiro trará um benefício adicional de profissionalizar a precificação das quotas de fundos. Hoje o valor de mercado é muito baseado na distribuição de rendimentos. Então um fundo que tenha uma distribuição atípica de aluguéis em um mês pode ter uma enorme volatilidade nos valores das quotas nos pregões seguintes.

Outra mudança que certamente vai ajudar a amadurecer o mercado de fundos imobiliários é a nova norma da CVM que obriga os fundos a divulgar periodicamente avaliações do valor presente dos imóveis incluídos no fundo. Isso deve tornar a análise do preço-justo das quotas menos baseada apenas nos aluguéis distribuídos a cada mês.

Outro benefício da entrada de investidores mais graúdos será o aumento da liquidez. O baixo número de negócios já foi um problema no mercado de fundos imobiliários. Hoje já há fundos que negociam 300.000 reais em um dia. Para investidor que quer investir 1 milhão de reais em um único fundo sem distorcer os preços, isso ainda pode ser um problema. Será necessário disparar ordens de compra durante vários dias para montar a posição desejada.

Mas um volume de 300.000 reais ao dia já é superior ao de muitas ações negociadas na BM&FBovespa. Isso não é um problema para pequenos investidores. E o grandes sempre terão a oportunidade de comprar quotas nas ofertas públicas de novos papéis, quando será possível comprar uma participação grande sem distorcer os preços.

O CSHG possui oito fundos imobiliários com um valor de mercado total de 2,1 bilhões de reais. Os fundos são totalmente segmentados e investem em shopping centers, escritórios comerciais, condomínios logísticos, shoppings populares ou CRI. Com a percepção do mercado de que os juros cairiam bastante neste ano, as quotas dispararam na bolsa. Esses percentuais variam diariamente, mas os fundos do CSHG negociadas em bolsa pagam ao menos 0,6% ao mês em aluguéis. É uma renda condizente com a atual realidade de juros baixos do país e com a qualidade do portfólio de imóveis desses fundos.

Grupo Jereissati: Rumo ao top 20 nacional

Grupo Jereissati: Rumo ao top 20 nacional

CEO Fernando Portella detalha sua missão na holding que tem sob seu guarda-chuva as companhias Contax, Grande Moinho Cearense, Iguatemi e Oi

22 de Fevereiro de 2012 • 14:24

+ Executivo tem como missão consolidar o sistema de governança na holding, preparar a sucessão familiar e carimbar a entrada na lista dos 20 maiores grupos empresariais Crédito: Arthur Nobre

Com experiência em multinacionais como Citibank, DuPont Chemicals e Monsanto, e em empresas de mídia como Grupo O Dia de Comunicação e Organização Jaime Câmara, Fernando Portella assumiu há um ano o posto de CEO do Grupo Jereissati, que tem sob seu guarda-chuva as companhias Contax, Grande Moinho Cearense, Iguatemi e Oi. No epílogo de sua trajetória como executivo, como define sua atual fase, o profissional tem um desafio claro: consolidar o sistema de governança na holding, preparar a sucessão familiar e carimbar a entrada na lista dos 20 maiores grupos empresariais do País.

Leia abaixo trechos da entrevista publicada pela edição 1497, de 20 de fevereiro,  de Meio & Mensagem.

Meio & Mensagem — Qual o balanço do seu primeiro ano no Grupo Jereissati?
Fernando Portella — O Carlos Jereissati pai foi para o conselho e me colocou como presidente do grupo. Minha missão é implantar e consolidar o sistema de governança em todas as empresas, e preparar a sucessão familiar. Temos cinco anos para fazer essa transição. Dentro dessas metas, criamos seis dogmas para perseguir. O primeiro é musculatura empresarial. O grupo vem crescendo numa velocidade muito grande. Está entre os 45 maiores grupos empresariais do País. Estamos falando de R$ 49 bilhões de faturamento, dos quais R$ 10,8 bilhões foram faturamento direto do Grupo Jereissati, que gerencia quase R$ 80 bilhões de ativos. Não entramos numa empresa só para fazer negócio, entramos para ter o controle. O segundo é crescimento com rentabilidade. Apesar de sermos estratégicos, temos de pagar dividendos. É sagrado. As operações nas quais atuamos têm de ter capacidade de gerar free cash suficiente para continuar perseguindo inovação e buscar posição sólida e competitiva de custos. O terceiro é endividamento. Procuramos nunca passar da dívida líquida sobre o Ebtida (sigla em inglês para Lucros antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização) de duas vezes e meia, o que nos dá liquidez e fôlego para sempre investir. O quarto é minha missão como gestor de um grupo de participação: transformar juro em dividendo. Nosso papel é trabalhar com o stakeholder para gerar valor para o stockholder e não o contrário. O quinto dogma é qualidade de recursos humanos. O binômio pessoas e tecnologia é que faz a diferença – e não é retórica. O sexto, até pelo tamanho que temos, é colaborar com o desenvolvimento do País no sentido de ter uma sociedade democrática, próspera e também voltada para o meio ambiente.

M&M — Com qual cenário o grupo trabalha em 2012?
Portella — Nossa grande vantagem é que todos os governos que assumiram depois do Plano Real não abriram mão da estabilidade econômica. É nosso grande cartucho. Mas o País não tem condições de ter estabilidade, é louco para ser indexado. E quando indexa, a espiral de inflação entra e você é obrigado a subir juros, praticar política monetária mais restritiva etc. Mas para este ano estamos vendo um primeiro trimestre meio low profile, mais devagar. O poder de compra não vai cair e a entrada do salário mínimo vai refletir nas compras do segundo trimestre. E aí, embala o segundo semestre. O Brasil vive um momento, em termos de poder de compra, muito bom, é inegável. O perigo é a entrada de dólar, e ele está entrando porque o mercado está líquido. O cara precisa aplicar o dinheiro e o Brasil hoje atrai muito o capital estrangeiro. Podemos ter um problema em 2013 e 2014, mas vamos viver. 2012 vai ser um bom ano.

M&M — Como foi o desempenho do grupo em 2011 e qual a expectativa para este ano?
Portella — O grupo inclui Iguatemi, Oi, Contax e Grande Moinho Cearense. Tirando o Moinho, todas têm capital aberto. O próprio Grupo Jereissati é aberto na Bolsa. O resultado de 2011 deve sair em dez dias. O quarto quarter vem forte no Iguatemi, que é nossa joia da coroa, uma rede de shoppings que tem alto faturamento por metro quadrado. Na Contax também. Na Oi, vem em linha com o terceiro. Deve fechar o ano de turnaround sem surpresas boas e ruins. O Moinho teve um ano extraordinário. Já 2012 deve ser um ano muito bom para shoppings. Para telefonia, vai ser um repeteco de 2011, razoável. Na Oi deve ser um ano de recuperação e, na Contax, de crescimento. Vai aumentar o Ebtida. O Moinho terá um excelente ano, pensando na expansão. Deve abrir um novo moinho no Nordeste, onde tem instrumento fiscal que permite ser competitivo. Está entre Bahia e Pernambuco. Nós vamos continuar crescendo. Nossa meta é estar nos próximos cinco anos entre os 40 maiores grupos empresariais e chegar aos 20 maiores dez anos depois.

M&M — A Oi fez a reestruturação societária, teve o aporte de capital com a entrada da Portugal Telecom e está sob a administração de Francisco Valim. Quais são as estratégias da operadora nesse contexto?
Portella — Fizemos uma troca de fases e trocamos praticamente a equipe inteira. A gestão anterior completou o ciclo, que era fixo e móvel. Nós atrasamos. Tínhamos que caminhar de voz para dados e ficamos parados na voz. O Valim tem essa missão. A Oi entrará agressivamente em internet, banda larga e entretenimento. Espero que a Oi seja uma empresa que chamo de 24 por 7 em entretenimento. Ela tem de estar 24 horas, sete dias da semana, conectando pessoas e empresas. É uma empresa de conexão qualificada. Ela tem de assegurar que a rede funcione e que as coisas aconteçam. Ela se diferencia pela qualidade com posição competitiva de custo. Tem escala para isso. O grande desafio do seu turnaround é esse. O capex (sigla da expressão inglesa capital expenditure) é agressivo. Falamos de uma média de 18% a 22% da receita líquida em investimentos nos próximos quatro a cinco anos. A entrada da Portugal Telecom trouxe um sócio operador interessante. Do ponto de vista do Grupo Jereissati, somos consolidadores. Temos a intenção de continuar crescendo em telecomunicações. Se aparecer aquisições, vamos fazer e formar mais musculatura, como fizemos com a Brasil Telecom.
M&M — Qual é o plano de investimento da Oi?
Portella — Vamos investir R$ 25 bilhões nos próximos quatro anos, quase R$ 6 bilhões por ano. Em 2011, investimos R$ 5 bilhões. O principal fator é entrar fortemente na área de dados, além de estabilizar a rede atual e aumentar a participação de fibra óptica. A Oi fez uma aquisição representativa que foi a Vex, para fazer distribuição wi-fi. A expansão de lojas próprias será grande. Vamos entrar forte na área de pós-pago, e aí grande parte da expansão é em distribuição, lojas e equipe de vendas. Os grandes investimentos são em rede e no Plano Nacional de Banda Larga. Queremos atender bem essa questão. A concessão 4G é outro investimento significativo que vamos fazer. Não temos no prisma uma aquisição. Mas estamos mapeando potenciais negócios e vamos criar condições para isso.

M&M — O iG mudou a administração, cortou parte da equipe editorial e estaria em processo de venda, segundo apuração de Meio & Mensagem. Quais os planos efetivos para o portal?
Portella — O iG se encaixa bem no nosso portfólio. Porém, o Pedro Ripper (presidente do iG) está trabalhando num reposicionamento. O iG entra como parte da mudança da Oi. Com o mundo digital, tudo convergiu para três unidades de negócio: provedor, distribuidor e expositor do conteúdo, e esse mercado se confunde um pouco. Nós, até por origem, somos distribuidores. O iG tem de ficar no nosso portfólio como instrumento que compõe uma distribuição, e não um instrumento à parte de internet. Não é nosso negócio produzir conteúdo, embora conteúdos ligados à fidelização do cliente seja uma missão do iG. É como a Oi TV: ela não está no negócio de conteúdo, mas tem um portfólio tal que prende esse cara. O iG está sendo vendido? Não. Está sendo reposicionado e, quando isso acontece, também está entre as alternativas da planilha de decisão vender. Mas vender a parte de conteúdo. Pode ser que o interessado queira também a marca. Vamos avaliar. Mas não estamos colocando à venda. Ele está sendo reposicionado para ser um produto de retenção e fidelização da distribuição.

M&M – Como o iG se encaixará na mudança da Oi?
Portella – Houve uma evolução no mercado de provedor. Foi aí que atrasamos e o Valim está tentando tirar o atraso. Houve a revolução dos devices. A revolução é o cliente fazer a decisão em cima dos devices. Teríamos que mudar rapidamente da venda do chip para atender a necessidade do device do cara. O chip já era secundário, um acessório, um pneu. Não olho um pneu para comprar um Audi. O chip passou a ser um complemento e a Oi demorou para acordar para isso. Insistiu na estratégia do pré-pago. Nesta virada, a fidelização do cliente é tudo. E para fidelizar, temos que dificultar o custo de transferência dele. Não dá para oferecer só o chip, só o celular, só o iPad. Temos que oferecer uma solução empacotada, que eu falo que é a conectividade 24 por 7. Onde ele estiver, pode acessar televisão, pode fazer o diabo, através da Oi. Vou ter vídeo on demand, mas não significa que vou produzir. Vou disponibilizar. O iG entraria aí. Ele deixa de ser uma empresa jornalística para ser uma empresa de produtos que fidelizam. O iG faz parte deste portfolio como faz o Pago(sociedade com o Banco do Brasil que está desenvolvendo sistemas de pagamento via celular). O nosso negócio é conectar você. Nosso trabalho é construir uma rede robusta de conectividade que seja percebida pelo cliente como diferenciada e que ele esteja disposto a pagar por ela.

M&M – A operadora fez sua entrada em São Paulo sob forte campanha de marketing e, depois do sucesso inicial, começou a perder os assinantes por problemas de cobertura. Como está a operação?
Portella – Entramos agressivamente, mas com o pré-pago. Vamos entrar agressivos agora com dados e grande parte daqueles R$ 25 bilhões é para a entrada com dados em São Paulo. A parada é dura porque já tem gente instalada, mas faz parte. Somos uma empresa nacional com uma capilaridade que os outros não têm. A Oi é capaz de montar qualquer pacote no Brasil. Em São Paulo, ainda não é capaz, mas vai achar os caminhos. Obviamente que o custo encarece um pouco porque a rede fixa está com o meu concorrente. Vou ter que trabalhar de uma forma diferente de como trabalho quando a espinha dorsal é minha. Em São Paulo a espinha dorsal é de terceiros. Vou dar uma patinada, vai custar mais caro, mas vou entrar forte. Não tem data para lançarmos o triple e o quadruple play aqui. O Valim está avaliando. A Oi já está abrindo várias lojas próprias para entrar com device. Ao entrar com o iPad eu praticamente entro aqui, pois a Vex entra com o Wi-Fi, e consigo montar uma estratégia que possa oferecer um triple play customizado para o cliente com voz (móvel), dados (internet) e algum vídeo on demand.
M&M — E quais os planos para o Iguatemi?
Portella — A meta é terminar 2015 com 20 a 22 shoppings. Estamos inaugurando o JK em abril (JK Iguatemi, na capital paulista). Lá terá a primeira loja da Prada e da Sephora no Brasil. A Burberry terá dois andares. São as lojas âncoras. Já estamos em construção em Ribeirão Preto e vamos entrar em São José do Rio Preto (ambas no interior paulista). Em Sorocaba (SP), pegamos a administração do Esplanada e vamos fazer uma expansão. Serão 45 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável). Hoje temos 13 e estamos caminhando para 20. Temos mais sete shoppings para inaugurar, o que dá uma média de dois novos por ano até 2015. Com isso, o Iguatemi caminha para um Ebitda acima de R$ 500 milhões. A expansão continua focada em São Paulo e no interior. Estamos avaliando ainda Jundiaí (SP), onde já temos licença, e outras cidades. Não descartamos potenciais aquisições. Mas no momento elas estão muitas caras, até pela própria postura das empresas. Iguatemi e Multiplan têm o mesmo perfil estratégico, de construir e trabalhar com mix de lojas. A BRMalls é uma rede de Bolsa, de investidor estrangeiro. Eles fazem aquisição, montam o portfólio e estão crescendo numa velocidade maior por isso.

M&M — O que mudou neste mercado?
Portella — A mudança é que não falamos mais de shopping como loja. Trabalhamos o conceito de shopping como urban development, que significa que ele é parte de um composto no qual você tem torres de escritório, hotéis, residências, condomínios. Ele leva desenvolvimento para aquela área. Acabou aquele conceito de abrir um shopping isolado. Esquece. O shopping só voa se tiver uma área de desenvolvimento. Cada vez mais com a internet, se você ficar só na compra, o cara não vem. Tentamos fazer com que o shopping seja um momento de delícia. Somos e queremos continuar sendo o metro quadrado que dá mais retorno para o lojista.

M&M — Como avalia o atual momento da gestão dos grupos de mídia no Brasil?
Portella — Evoluiu muito. Os grupos estão se profissionalizando e vão mudar. Tem o Fábio (Barbosa, presidente executivo) lá na Abril, a Globo é uma empresa profissional. A Marluce (Dias) saiu por problema de doença, mas o Octávio (Florisbal, diretor-geral) ficou. Falta um último passo nessa evolução, que é abrir em mercado para poder captar recursos, mas separando a parte de redação da operação financeira em si. E aí a governança muda mais uma vez. Esse passo está sendo preparado. Vejo executivos de outros setores chegando e os profissionais do segmento se qualificando melhor. Sou muito otimista com a mídia brasileira. Acho que estão todos muito bem. A rentabilidade melhorou demais. É a inversão de 2000. Os grupos estão sólidos financeiramente. Eles se recuperaram. Alguns mais rápido, mais robustamente. Mas eu vejo um futuro promissor. A mídia impressa reagiu, manteve a circulação. Está se modernizando, buscando esse novo ambiente multimídia
origem da matéria

Bolha Imobiliária - O que é ? O Brasil está nela?

O que é uma bolha?

Matéria publicada por Fábio Portela em 7 de dezembro de 2011 

   

De uns tempos para cá, tenho visto, em outros fóruns de discussão, muitas pessoas questionando minha “previsão” de que o país passa por uma bolha imobiliária. Muitas pessoas alegam que não existe a bolha porque não vislumbram um cenário em que os preços caiam agudamente, como aconteceu nos Estados Unidos. Outras pessoas dizem que não há bolha imobiliária no país porque nosso sistema bancário é melhor regulamentado do que o americano e que, por isso, não acontecerá aqui o que aconteceu por lá. Acredito que ambos os argumentos são falhos – e a falha deles é a falta de conhecimento a respeito do que é uma bolha.

O que é uma bolha?

Definição simples, rápida e direta: uma bolha é a situação em que ocorre um descolamento dos preços de um ativo ( imóvel, ações, fundos imobiliários, tulipas ) com relação aos seus fundamentos.

Ou seja, na definição de bolha não está embutida nenhuma “queda abrupta” ou “crise de crédito idêntica à que ocorreu nos EUA”. Repetindo a definição, bolhas são o simples descolamento dos preços de um ativo com relação a seus fundamentos. E como avaliamos se está ocorrendo esse descolamento dos preços?

A principal maneira de fazer isso é avaliar o retorno do ativo para seu proprietário. O valor de um título do tesouro direto  é calculado pelos juros que ele paga; o de uma ação, pelo seu retorno (em termos de lucro por ação ou de dividendos); e os imóveis, pelo seu aluguel. Não é possível avaliar se um ativo está caro ou barato, ou descolado de seus fundamentos ou não, apenas pela tendência de preços. Se o preço de uma ação sobe em harmonia com o crescimento do seu lucro, está tudo certo. Mas, às vezes, o preço da ação sobe de maneira descolada do crescimento dos seus lucros, pelo simples fato de que os investidores aceitam pagar mais por ela do que seu valor intrínseco. Se isso ocorre, uma bolha está criada.

Normalmente, esse descolamento dos fundamentos ocorre porque os investidores ficam encantados com um “novo” paradigma. Foi o que aconteceu em 2000, com a bolha das empresas da Internet. Fascinados pela rede mundial e suas possibilidades, investidores negociavam a preços absurdos ações de empresas que jamais haviam sido lucrativas. Deu no que deu. No Brasil, vimos um arremedo disso com a descoberta do pré-sal. A Petrobras disparou por algum tempo, mas suas ações jamais voltaram aos patamares de maio de 2008.

E, acredito, temos visto isso com os imóveis no Brasil. De uns tempos pra cá, consolidou-se um paradigma composto pelas seguintes premissas: (i) o preço dos imóveis jamais caiu; (ii) imóvel sempre foi um excelente investimento; (iii) as altas taxas de crescimento (de ordem de 20-25% ao ano) se manterão até, pelo menos, a Copa do Mundo ou as Olimpíadas (no caso do Rio de Janeiro); e (iv) a demanda é sustentável porque o Brasil vive um grande déficit habitacional. Mesmo que essas premissas fossem verdadeiras, elas não afastam o seguinte problema: se verificarmos a rentabilidade do imóvel em relação ao tipo de rendimento que dele se espera (os aluguéis), perceberemos que em várias cidades do país a rentabilidade esperada dos imóveis em termos de aluguel é muito inferior à taxa de outros investimentos. Em muitos casos, o proprietário recebe, em aluguel, menos de 3% do valor do imóvel por ano. Isso é metade da poupança, e é inferior à rentabilidade, em dividendos, de empresas como a Ambev.

É para avaliar se os preços das ações estão descolados de seus fundamentos que os investidores utilizam indicadores como o Preço por Lucro (P/L). Uma empresa que traga para seu acionista um lucro por ação de R$ 2,00 e esteja avaliada a R$ 10,00 apresenta um indicador P/L igual a 5. No caso dos imóveis, uma casa que seja alugada por 3% do valor do imóvel apresenta um índice P/L equivalente a 33,33. Números, por si sós, não dizem nada. Mas um P/L muito superior a 20 por um ativo que não produz nada é, no mínimo, temerário nas condições atuais (no caso dos imóveis, adota-se como padrão um P/L igual a 16,67, que equivale a uma rentabilidade próxima a 6% ao ano). Se a economia realmente estivesse tão bem a ponto de justificar esses preços, o preço dos aluguéis subiriam bruscamente até o ponto em que estaria justificada essa rentabilidade. Embora o valor dos aluguéis tenha subido bastante nos últimos anos, não subiram o suficiente para compensar o aumento excessivo dos preços dos imóveis.

Uma bolha não é definida pela queda brusca no preço do ativo

Muitas pessoas acreditam que uma bolha é definida pela queda brusca no preço do ativo que se está examinando. Isso, contudo, não é necessário. A bolha é o descolamento dos fundamentos; a queda brusca nos preços pode ser apenas a consequência disso. Às vezes, a bolha pode ser esvaziada pela simples passagem do tempo. Acredito que é o que está ocorrendo, em parte, no mercado de ações. Entre 2003 e 2008, o mercado subiu demais – acima do que os fundamentos recomendavam.  Não é à toa, portanto, que muitos dos preços praticados em 2007 ou 2008 só agora estejam se tornando razoáveis.

Dê uma olhada na seguinte tabela:

Como você pode ver, a tabela se refere à comparação dos preços e do índice P/L de algumas empresas brasileiras entre os anos de 2007 e 2011 (última cotação de 2007 e a cotação de algumas empresas no dia 2/12/2011). Destaquei em negrito, para cada empresa, o maior P/L entre os dois e o maior preço entre os dois destacados. Como você pode ver, em 6 de 7 casos o índice P/L era maior em 2007 do que os praticados agora, em 2011. E em 4 de 7 casos os preços praticados naquela época eram maiores do que os praticados em 2011.

O fato de as ações, em 2007, estarem sendo negociadas a múltiplos muito maiores do que hoje, em média (a exceção na tabela é a Natura), significa que uma parte da queda se deveu justamente ao fato de que, naquela época, os preços estavam acima do justificado pelos seus fundamentos. Mas, apesar disso, hoje há empresas com múltiplos extremamente mais baixos – as ações de Banco do Brasil, Vale e Petrobras, por exemplo, estão sendo negociadas  a um P/L entre 5 e 8, ao passo que, durante a crise, estavam com múltiplos acima de 12 (no caso da Petrobras, acima de 17). Evidentemente, isso não significa dizer que múltiplos altos, por si só, indicam queda futura. Às vezes, os fundamentos de uma empresa justificam múltiplos mais altos, como é o caso da Ambev, cujas ações AMBV4 eram negociadas a R$ 25,62 e hoje são negociadas a R$ 61,80 (preço ajustado). Em 2007, o P/L da Ambev estava na casa dos 28,4, e hoje, está na casa dos 23,51 – plenamente justificado pelo forte crescimento da empresa.

Mas, se você olhar bem na tabela, é perfeitamente possível divisar que uma parte das “bolhas” foi esvaziada pelo tempo, sem queda brusca. É o caso do Bradesco, por exemplo. Se considerarmos apenas os anos de 2007 e de 2011 (desconsiderando as fortes quedas de 2008), verificaremos que, embora sua cotação tenha ficado aproximadamente nos mesmos patamares (em torno de R$ 30,00), seu P/L caiu de 13,37 para 10,4. Isso aconteceu porque, ao longo dos últimos 4 anos, o Bradesco apresentou crescimento nos seus lucros. Como o preço permaneceu no mesmo patamar, a relação entre o Preço e o Lucro permaneceu relativamente estável.

Isso também pode acontecer com os imóveis. Os preços podem ficar estáveis por muito tempo, fazendo com que o simples reajuste do aluguel ao longo dos anos torne a relação entre o preço do imóvel e o valor de seu aluguel mais razoáveis. Se isso acontecer, muitas pessoas dirão que não houve bolha, mas apenas um “ajuste” nos preços. Sim, camarada… mas esse AJUSTE, mesmo que dure muitos anos, desinflará a bolha. Não tenho a menor dúvida de que isso acontecerá mais cedo ou mais tarde, seja na forma de um ajuste decorrente da estabilização dos preços por alguns anos (e isso também significa prejuízo para muita gente), seja na forma de um estouro mais agudo. De qualquer forma, há muitos a perder com isso, e poucos a ganhar.

Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Riscos 18/01/2012 13:22
fonte da matéria
Os fatores complicadores de prédios, inquilinos e papéis que podem causar dor de cabeça aos cotistas
 
São Paulo – Depois de se afligirem com problemas de inadimplência, os investidores dos fundos imobiliários Hospital Nossa Senhora de Lourdes e Hospital da Criança sofreram mais um impacto. Ambos os inquilinos, que atrasaram seus pagamentos respectivamente em novembro e janeiro, conseguiram liminares provisórias para baixar o valor do aluguel.
No caso, os contratos desses dois fundos permitiam a revisional para baixo, solicitada uma vez que os resultados esperados não foram atingidos. Ambos os fundos inclusive amargaram péssima rentabilidade em 2011, com desvalorização de cerca de 20%, juntando-se valor da cota e o rendimento com aluguéis. A gestora Brazilian Mortgages e o Grupo Nossa Senhora de Lourdes, dono dos dois hospitais, disseram que não se pronunciariam a respeito afora os fatos relevantes já publicados.

Além dessas questões contratuais que podem, em última instância, prejudicar os cotistas, o tipo de imóvel constante na carteira de um fundo pode ser um fator complicador. Hospitais têm um agravante em relação a outros tipos de ativos, em função da própria característica do negócio. São inquilinos mais difíceis de despejar e substituir, o que torna o risco do investimento maior do que o de se investir em edifícios que abriguem empresas de outros ramos.Mas não são só os hospitais que se configuram como fatores de risco para fundos imobiliários. Embora pareçam investimentos de renda fixa - por causa dos pagamentos de aluguéis - esses fundos são aplicações de renda variável e contam com uma série de riscos que devem ser bem conhecidos pelo investidor que quer entrar no negócio. Conheça os tipos de situações que representam maior risco para os cotistas de fundos imobiliários:

1. Hospitais e instituições de ensino

Fundos de hospitais ou instituições de ensino, como escolas e faculdades, costumam ter risco de médio para alto. Primeiro, porque os imóveis que abrigam essas instituições são edifícios construídos para finalidades específicas, o que dificulta a substituição do inquilino que venha a sair do prédio. “Você só consegue alugar o prédio de um hospital para outro hospital”, exemplifica Fátima Russo, responsável pela área comercial de fundos imobiliários da Coinvalores.

O outro problema é a dificuldade de despejo, por conta da função social dessas instituições. Caso essa medida extrema seja necessária, não apenas o dono do negócio será atingido, mas todas aquelas pessoas que se utilizam de seus serviços. Achar outro edifício adequado às instalações de escolas e principalmente de hospitais também não é nada fácil. “É uma questão superior à do risco-retorno. Há até uma questão ética associada”, diz José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Justamente por isso, a lei de locações protege esse tipo de inquilino. Em vez do prazo normal de despejo, que costuma ser de 15 a 30 dias, hospitais têm um prazo de um ano, e escolas, de seis meses a um ano, para que a saída coincida com o período de recesso escolar. O processo costuma se arrastar por mais tempo que o normal até para sair a sentença.

Para o consultor financeiro Mauro Calil, quem quer investir nesse tipo de fundo deve dar atenção especial ao perfil do inquilino e à administração. “Quem é o grupo que está alugando o hospital? É uma instituição religiosa, beneficente, ou é um hospital que depende do SUS?”, exemplifica.
2. Inquilino único

Fundos que administram apenas um empreendimento, com um único inquilino, podem ser bem mais arriscados que aqueles que pulverizam o risco entre vários locatários. “Se houver algum problema com aquele inquilino, 100% do ativo fica comprometido”, observa Fátima Russo. As exceções são aqueles inquilinos notadamente reconhecidos como bons pagadores. Um bom exemplo é a Caixa Econômica Federal. O Edifício Almirante Barroso, fundo da Brazilian Mortgages onde fica a sede da Caixa no Rio, foi um dos fundos mais bem-sucedidos de 2011, e paga um dos mais altos aluguéis atualmente.

O avesso dos fundos de risco concentrado são os fundos que investem em vários imóveis ou em empreendimentos com vários inquilinos, como os shopping centers. Fundos de cotas de outros fundos imobiliários poderiam ser considerados o oposto diametral em matéria de diversificação.

3. Edifícios de finalidade específica

Edifícios built-to-suit - construídos para atender as necessidades específicas de uma empresa – são mais difíceis de reocupar caso o inquilino original saia. Hospitais, escolas ou mesmo prédios que abriguem redações jornalísticas têm a arquitetura configurada para abrigar apenas empresas daquele ramo de negócio.

4. Inquilinos que espantem outros inquilinos

Às vezes a “idiossincrasia” é do próprio inquilino, e não do empreendimento. Uma empresa de call center que funcione 24 horas por dia pode afastar inquilinos mais tradicionais que desejem alugar uma laje no mesmo empreendimento. O entra-e-sai constante e despesas maiores com vigilância podem incomodar empresas que funcionem apenas em horário comercial.

5. Inquilinos ligados ao comércio

Shoppings têm risco médio, pois diluem seu risco por um grande número de inquilinos, amenizando o problema da vacância. Em contrapartida, esses empreendimentos contam com o risco do comércio, ligado ao momento econômico, ao crédito disponível no mercado, ao índice de desemprego e à renda da população. O risco aumenta se houver terrenos livres e grande público potencial nos arredores, pois é possível que, em breve, surjam novos shopping centers nas imediações.

6. Recebíveis imobiliários


Restritos aos investidores qualificados – aqueles que têm pelo menos 300.000 reais em aplicações financeiras – os fundos de recebíveis imobiliários são talvez os mais arriscados entre os fundos imobiliários. Na realidade, são fundos de renda fixa privada, focados em papéis de dívida do mercado imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

“O problema é que não há imóvel nessa carteira, apenas dívida”, diz Mauro Calil. Embora muitos desses títulos tenham os imóveis como garantia, não existe o respaldo do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), como acontece com o investimento direto em alguns desses papéis. “O FGC não garante o investimento em fundos, apenas os depósitos à vista”, diz Mauro Calil. Aqui, o mais importante é se certificar que o gestor é exigente na análise de crédito.

Imóveis não são como renda fixa

Encarar os fundos imobiliários como investimentos de renda variável, conhecendo seus riscos, é a melhor maneira de se preparar para entrar no negócio. É preciso avaliar as credenciais do gestor, o porte do inquilino, o histórico do fundo, as possíveis cláusulas contratuais que possam beneficiar os inquilinos, bem como as promessas de rentabilidade. Não é, por exemplo, porque o fundo garante a rentabilidade durante dois anos que, após esse período, os rendimentos continuarão os mesmos. Sua expectativa de rentabilidade pode não ter sido atingida.
Veja o passo-a-passo para escolher um bom fundo imobiliário.

Mesmo o investimento direto em imóveis conta com uma série de riscos – vacância, desvalorização, inadimplência – dos quais os investidores muitas vezes se esquecem. Em relação aos imóveis físicos, inclusive, os fundos imobiliários possuem uma série de vantagens: maior diversificação, gestão profissional terceirizada, isenção de IR para os aluguéis e impossibilidade de execução judicial dos ativos em carteira.

“Como a economia está indo bem, o retorno médio dos fundos imobiliários entre 2005 e 2010 foi superior a 20% ao ano. Por conta disso, o investidor tem impressão de que é uma renda fixa turbinada. Mas não é. Porém, com a tendência de queda da taxa de juros, esse tipo de investimento está cada vez mais promissor”, diz José Diniz, da Rio Bravo.

Passo-a-passo para escolher um bom fundo imobiliário

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário


Aplicações financeiras 05/11/2010 09:57
 
fonte da matéria
 
Analistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena
 
Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks - que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.
Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório "Entendendo os fundos de investimento imobiliário". Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 - A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário.
O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. "Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários", escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 - Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa.
Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 - Prefira fundos com formador de mercado.
Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.
 
4 - Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino.
Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. "O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação", diz o BTG.
 
5 - Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício.
"Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.".


6 - Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo.
"A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância", diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. "É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região", diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.

7 - Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos.
Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.
 
8 - Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância.
No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. "É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos", escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.


9 - Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas.
A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 - Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento.
"No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores."

11 - Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior.
Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. "Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades."


12 - Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação.
Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos - sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. "São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos." Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.
 
13 - Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos.
Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.