A expectativa de queda da taxa básica de juros e o cenário de aumento da inflação têm tornado os fundos imobiliários mais atrativos

Ganho imobiliário Autor(es): Silvia Rosa | De São Paulo Valor Econômico - 25/10/2011 A expectativa de queda da taxa básica de juros e o cenário de aumento da inflação têm tornado os fundos imobiliários mais atrativos. Em setembro, esses investimentos apresentaram um rendimento médio de 2,73%, considerando a valorização das cotas na bolsa e o ganho distribuído das receitas de aluguel, superando a variação do CDI no mês passado, que foi de 0,94%. O levantamento, realizado pela consultoria Uqbar, abrange 46 carteiras, entre as 61 listadas na bolsa que foram negociadas no período. "No mês passado houve uma melhora do desempenho dos fundos imobiliários, resultado do reajuste dos aluguéis de alguns imóveis acima do índice de correção e da valorização das cotas", diz Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. Até a segunda prévia de outubro, o IGP-M, índice utilizado como referência para o reajuste dos aluguéis, acumula alta de 4,67% no ano e de 6,92% em 12 meses. A expectativa é que com a queda da Selic, hoje em 11,5%, o retorno dos fundos imobiliários termine o ano acima do ganho líquido com as aplicações em renda fixa, considerando o desconto de 15% de Imposto de Renda (IR) incidente sobre essa última. No acumulado do ano, os fundos imobiliários acumulavam um retorno de 11,3%, comparado com 8,70% do CDI. Nesse caso, o levantamento da Uqbar abrange 40 carteiras que tiveram negociação em bolsa entre dezembro do ano passado e setembro deste ano. Esses investimentos têm atraído as pessoas físicas nos últimos anos ao oferecer a possibilidade de uma renda mensal proveniente dos aluguéis, com isenção de IR. Esse benefício é concedido para as carteiras negociadas em bolsa, com no mínimo 50 cotistas, e com participação máxima de cada investidor inferior a 10% do patrimônio. O ganho de capital com a venda das cotas, no entanto, é tributado em 20%. Além disso, com o desempenho fraco do mercado de ações, muitos investidores têm migrado parte de suas alocações para ativos reais como imóveis. A maior procura por esses ativos tem levado a uma valorização das cotas negociadas na bolsa, que respondeu por boa parte da rentabilidade das carteiras neste ano. O fundo Hotel Maxinvest, lançado em 2008 pela Brazilian Mortgages (BM), era o mais rentável neste ano, até setembro, com taxa interna de retorno de 53,5%. O resultado foi impulsionado pela valorização das cotas, de 39,7% no período. Voltado para a aquisição de flats, o fundo contava em setembro com 603 apartamentos, localizados em São Paulo, e tem se beneficiado da retomada do mercado hoteleiro na capital paulista, diante da expectativa de aumento da demanda com a Copa do Mundo em 2014. Com isso, o fundo tem apresentado um "dividend yield" - que se refere ao retorno com a distribuição dos rendimentos sobre o valor da cota - acima da média, de cerca de 12% a 15% ao ano. Atualmente, na fase de desinvestimento, a carteira contava com um patrimônio de R$ 58,5 milhões. "A queda das Selic aumenta a busca por diversificação dos investimentos, promovendo uma desconcentração dos ativos de renda fixa atrelados ao CDI", afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. A BM também é responsável pela administração da maior carteira negociada em bolsa, o Brazilian Capital Real Estate Fund I, conhecido como BC Fund, composto por 13 empreendimentos, que somavam um valor de mercado, em junho, de R$ 2 bilhões. O fundo apresentava uma taxa interna de retorno de 20,5% no ano, até setembro. Em julho deste ano, foi aprovado um aumento dos rendimentos de 6% ao ano para 8% ao ano sobre o valor da oferta pública do fundo, realizada em dezembro de 2010. O retorno proposto abrangerá o período de agosto deste ano a dezembro de 2012. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015. A ampliação do retorno é resultado do crescimento das receitas com aluguéis, que aumentaram 28% em relação a dezembro do ano passado em mais de 60% dos imóveis em carteira. A BM tem buscado uma gestão mais ativa do portfólio que conta hoje com 80% das propriedades comerciais compostas por escritórios de alto padrão classe A, como a Eldorado Business Tower, em São Paulo, e a Torre Almirante, alugada para a Petrobras no Rio de Janeiro. O fundo Rio Bravo Renda Corporativa também foi um dos que mais valorizaram. O portfólio, constituído em dezembro de 1999, está com a quarta emissão em análise na Comissão de Valor Mobiliário (CVM), com objetivo de captar R$ 50 milhões. Só neste ano, até setembro, a carteira apresentava uma valorização na bolsa de 16,6%, e estava pagando um ganho sobre rendimentos de 5,4%. Em julho, a carteira contava com patrimônio de R$ 102,7 milhões e compreendia três imóveis, sendo seis unidades no JK Financial Center, além de uma laje corporativa no prédio Jatobá Green Buiding, e outra no Edifício Parque Paulista, todos em São Paulo. Administrados pela Rio Bravo Investimentos, os ativos em carteira apresentavam baixa taxa de vacância e a gestora tem conseguido renovar os contratos com reajustes acima do IGP-M. "Apesar dos novos empreendimentos em construção na cidade de São Paulo, a oferta não deve suprir a demanda por imóveis corporativos pelo menos até 2014, com os preços de locação devendo se estabilizar em patamares altos", diz José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo. A gestora conta com R$ 6 bilhões em projetos em análise e espera chegar a R$ 1 bilhão em ofertas de fundos previstas para o ano que vem. "Estamos buscando ativos ligados ao segmento de logística, como centros de distribuição, ao redor da cidade de São Paulo", destaca Diniz. O executivo afirma que enquanto a rentabilidade líquida dos fundos DI, descontando o IR e a taxa de administração, está em torno de 6,5% a 7% ao ano, os fundos imobiliários têm pago um "dividend yield" de 7% a 8% ao ano. O Kinea Renda Imobiliária, que tem como foco a aquisição de empreendimentos corporativos e centros de logística já prontos no Rio de Janeiro e em São Paulo, também tem conseguido reajustes no valor do aluguel acima da inflação. A carteira acumulava uma taxa interna de retorno de 33,7% no ano, até setembro, sendo 27% referente à valorização das cotas. Em julho deste ano, a carteira gerida pela Kinea Investimentos captou mais R$ 200 milhões, sendo 95% da oferta adquiridos por pessoas físicas. Hoje a carteira conta com 4 mil cotistas e foi a mais negociada na bolsa em setembro. A liquidez do fundo reflete o esforço para a pulverização da oferta, que foi distribuída para os clientes dos segmentos private e de alta renda do Itaú Unibanco. Hoje, a carteira é composta por quatro imóveis, sendo dois localizados no centro do Rio de Janeiro - um alugado para a Caixa e outro para o Banco do Brasil - e outros dois em São Paulo, e um centro logístico localizado em Sumaré (SP). Além do segmento de lajes corporativas, Bidetti, da BM, tem visto oportunidades nos segmentos ligados ao varejo como shopping centers e centros de comércio menores, além de carteiras compostas por papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). http://www.valor.com.br/impresso/financas-e-investimentos/ganho-imobiliario

Inflação alta tornou negativa a rentabilidade real de algumas das aplicações financeiras mais conservadoras do mercado

Renda fixa | 25/10/2011 08:09

Quem investe em poupança ou CDB pode ficar mais pobre

Inflação alta tornou negativa a rentabilidade real de algumas das aplicações financeiras mais conservadoras do mercado; veja alternativas

Fonte da matéria
São Paulo – Do ponto de vista do investidor, a lógica dos juros é muito simples. Em troca da decisão de adiar um consumo que poderia ser imediato, o poupador recebe uma remuneração compensatória. No Brasil, país tradicionalmente conhecido pelos juros altos, é de se supor que a recompensa do investidor seja sempre atrativa. Mas os números mostram que não há grandes incentivos à poupança neste momento ainda que a taxa básica de juros da economia esteja em suculentos 11,5% ao ano.
O que acabou com a alegria de quem opta pelas formas de investimento mais populares e conservadoras do país foi a alta da inflação. Quem aplicou quantias baixas de recursos em CDBs, por exemplo, obteve uma rentabilidade de 4,78% entre janeiro e setembro deste ano – ou menos do que a inflação de 4,97% acumulada no período, segundo o IPCA, o principal indicador de preços ao consumidor do país. Isso quer dizer que esse investidor não apenas não ganhou nada em termos reais com a aplicação como também teve seu poder de compra corroído pelo dragão da inflação. E a tabela abaixo mostra que não é apenas quem comprou CDBs que não tem motivos para comemorar:

Aplicação*	Retorno nos 9 primeiros meses deste ano
Poupança	5,62%
CDB (aplicações de mais de 100.000 reais)	5,44%
CDB (aplicações de 5.000 reais)	4,78%
Fundos DI (pequenos investidores)	5,67%
Fundo DI	7,08%
Fundos de renda fixa	7,47%
IPCA	4,97%
CDI	8,70%
Ibovespa	-24,50%
Dólar	11,30%
		*Com exceção da poupança, todos os investimentos do quadro pagam Imposto de Renda. A alíquota considerada para se chegar ao retorno líquido foi de 20% dos ganhos, que é válida para investimentos de 9 a 12 meses

Ainda que tenha obtido resultados melhores os dos CDBs, a caderneta de poupança também amarga uma performance modesta. Aplicação mais popular do Brasil, a poupança acumula uma rentabilidade de 5,62% neste ano – ou menos de 1% acima IPCA. Nos últimos 12 meses, a comparação é ainda menos favorável. O retorno da poupança foi de 7,45%, contra um IPCA de 7,31%.
Os números deixam claro que o retorno da renda fixa neste momento não é tão atrativo quanto parece porque a taxa de juros de 11,5% ao ano paga pela maioria dos títulos públicos do governo federal não vai diretamente para o bolso do comprador. Como a expectativa de redução da inflação medida pelo IPCA para algo em torno de 6,5% em 2011 deve ser acompanhada de uma queda da taxa Selic para cerca de 10,5% até janeiro, não é razoável supor que a melhora do cenário para o investidor conservador é iminente.

Quem mantém recursos aplicados em CDB ou poupança, entretanto, não deve necessariamente resgatar o dinheiro imediatamente. Professor da UFSC e consultor em finanças pessoais do Itaú, Jurandir Macedo explica que, apesar da baixa rentabilidade, esses dois investimentos, assim como os fundos DI, continuam sendo os mais indicados para quem pode ter de usar o dinheiro no curto prazo. Para ele, qualquer pessoa deve manter uma reserva de emergência equivalente aos gastos de três a nove meses como forma de cobrir despesas imprevistas. Se não fizer isso, a pessoa fica sujeita a ter de utilizar linhas de crédito caras como cheque especial ou resgatar aplicações de renda variável na hora errada caso o pior aconteça.
Já o dinheiro que o investidor poupa para realizar sonhos daqui a alguns anos ou para um dia juntar a renda suficiente para parar de trabalhar segue uma lógica totalmente distinta. Com os recursos que não precisarão ser usados no curto prazo, o investidor pode correr os riscos condizentes com seu perfil.
 
Alternativas

Dentre as opções de risco baixo e médio, o investidor conservador que não tem tempo de acompanhar o mercado, mas tem paciência para obter bons resultados no longo prazo, deve buscar um fundo de renda fixa. Por meio dessas aplicações, é possível investir em títulos públicos e privados de forma bastante diversificada. As decisões de investimento são tomadas por um gestor profissional, que está habituado ao desafio de antecipar cenários econômicos e comprar o ativo mais indicado para cada momento.
“O cuidado mais importante a ser tomado antes de investir em um fundo de renda fixa é verificar as taxas de administração”, diz Conrado Navarro, especialista em finanças pessoais e responsável pelo site Dinheirama. Alguém que possui ao menos 100.000 reais para investir deve procurar um fundo que cobre uma taxa de administração de no máximo 1% do valor investido ao ano. “Quem entra em um fundo DI ou de renda fixa com taxa de administração de 2% ou 3% ao ano corre o risco de obter um retorno inferior ao da poupança se os juros continuarem em queda.”
Outra forma de fugir das taxas altas dos fundos é gerir os próprios investimentos. Mas não se engane: isso dá trabalho e exige conhecimento. Uma das alternativas é investir em CDBs de bancos pequenos e médios e obter um retorno equivalente a 100% ou 115% do CDI (hoje o equivalente a um ganho bruto entre 11,4% e 13,1%), dependendo do prazo da aplicação. Para comprar um CDB de um determinado banco, é necessário abrir conta nessa instituição financeira.

Além da burocracia, o investidor deve tomar alguns cuidados. Os CDBs de bancos médios só são de risco baixíssimo se o investidor respeitar o limite de aplicação de até 70.000 reais por instituição. Nesses casos, mesmo que o banco quebre, o investidor receberá o dinheiro investido do Fundo Garantidor de Crédito, criado pelos próprios bancos para dar mais segurança aos clientes. Para montantes superiores, o investidor pode ter de esperar vários anos ou até mesmo perder o dinheiro aplicado em caso de liquidação da instituição bancária. Nesse caso, é melhor se contentar com o retorno de 80% a 90% do CDI que será oferecido por uma grande instituição financeira.
Outro instrumento interessante para investimentos de baixo risco é o Tesouro Direto. A ferramenta foi criada pelo governo federal para a venda de títulos públicos sem intermediários. A única taxa que deve ser desembolsada pelo investidor é a de custódia dos títulos, que varia de zero (no caso das corretoras Banif, Spinelli, Título, Socopa e Concórdia) a 1% ao ano.
Os títulos públicos que podem ser comprados via Tesouro Direto são basicamente três: LTN (prefixado), LFT (indexado à taxa Selic) e a NTN-B (que paga ao investidor uma remuneração equivalente à inflação medida pelo IPCA mais uma taxa de juros). Para Georges Catalão, gestor de investimentos da Lecca Financeira, o título mais indicado para o atual momento da economia é a NTN-B.
Esses papéis pagam hoje o equivalente a IPCA mais entre 5% e 6% ao ano, dependendo do prazo de vencimento. O investidor não precisa manter o título em carteira até o vencimento, já que o próprio Tesouro Nacional garante a recompra dos papéis em leilões realizados todas as quartas-feiras. Essa rentabilidade, entretanto, só é garantida a quem não vender os títulos até a data final.
Catalão dá preferência às NTN-B porque acredita que o Banco Central foi ousado demais ao começar a baixar os juros em agosto, em um momento em que a inflação continua acima do centro da meta. O BC justificou o corte com a promessa do Ministério da Fazenda de cortar gastos e com a perspectiva de que a crise internacional leve a uma desaceleração da economia brasileira. O problema é que, até o momento, não se sabe quais gastos o governo pode enxugar nem se os efeitos da crise sobre os preços internacionais serão tão severos quanto o BC imagina.

Já as pressões inflacionárias são bem mais palpáveis. Os reajustes salariais de diversas categorias têm batido a inflação com tranquilidade neste ano. Alguns sindicatos, como o dos metalúrgicos, conseguiram 10% de aumento. Já o salário mínimo deve subir 13% no início do próximo ano e botar lenha na fogueira da inflação. A elevação dos custos da mão de obra e o aumento do preço dos imóveis devem continuar a pressionar os preços principalmente no setor de serviços. A alta do dólar é outra fonte preocupante de pressão. Já as commodities, que poderiam dar algum alívio à inflação, têm se mantido em patamares elevados. “Se a inflação ficar próxima a 6% no próximo ano, o investidor ganha dinheiro com a NTN-B”, afirma Catalão.
É importante lembrar que, apesar de ser um investimento de renda fixa, o retorno oferecido por um título público para quem vende o papel antes do vencimento é variável. Títulos indexados à inflação, inclusive, têm sido os mais voláteis e arriscados nos últimos anos. A NTN-B Principal com vencimento em 2035, por exemplo, proporcionou ao investidor uma rentabilidade de apenas 1,85% neste ano, como pode ser visto na tabela de rentabilidades deste ano publicada abaixo:

Título	Vencimento	Rentabilidade neste ano
LTN (título prefixado)	01/01/2012	9,91%
LTN	01/01/2013	12,06%
NTN-F	01/01/2012	9,90%
NTN-F	01/01/2013	11,81%
NTN-F	01/01/2014	12,41%
NTN-F	01/01/2017	11,92%
NTN-F	01/01/2021	13,03%
LFT (título indexado à Selic)	07/03/2012	9,43%
LFT	07/03/2013	9,41%
LFT	07/03/2014	9,36%
LFT	07/03/2015	9,29%
NTN-B (título indexado ao IPCA mais juros)	15/08/2012	12,15%
NTN-B	15/05/2013	13,36%
NTN-B	15/05/2015	13,60%
NTN-B	15/05/2017	12,59%
NTN-B	15/08/2020	11,04%
NTN-B	15/08/2024	10,42%
NTN-B	15/05/2035	7,88%
NTN-B	15/05/2045	5,49%
NTN-B Principal	15/05/2015	13,90%
NTN-B Principal	15/08/2024	8,96%
NTN-B Principal	15/05/2035	1,85%

É por esse motivo que o professor Jurandir Macedo defende que as pessoas físicas não tentem adivinhar qual é o melhor título para determinado cenário econômico e busquem definir apenas qual é o ativo mais adequado aos próprios objetivos financeiros. Ele acredita que a NTN-B é a melhor opção para quem vai investir para a aposentadoria porque o papel garante um ganho no poder de compra ao pagar toda a inflação mais uma taxa de juros.
As LTN são os títulos mais indicados para o investidor de médio prazo, que está guardando dinheiro para dar a entrada em um imóvel que será financiado daqui a uns dois ou três anos, por exemplo. A grande vantagem desse papel é que o investidor sabe exatamente quanto vai receber de juros até o vencimento. Já as LTF são indicadas para quem não quer ou não pode correr riscos e para quem pode ter de resgatar os recursos em breve.

Fundos de Investimentos Imobiliários de incorporação costumam oferecer rendimento maior do que os tradicionais portfólios com foco em renda

Valor Econômico/Por Silvia Rosa 
Data:25.10.2011
Fonte da notícia

Carteira de incorporação da Brazilian rende 30% ao ano

Por envolver o risco do desenvolvimento do empreendimento, os fundos de incorporação costumam oferecer rendimento maior do que os tradicionais portfólios com foco em renda, atrelados às receitas de aluguéis.

A Brazilian Capital, companhia de gestão do grupo BRFE, concluiu neste ano seu primeiro ciclo de coinvestimento em projetos de incorporação residencial e comercial no Brasil. Iniciado em 2003, os fundos da empresa entregaram uma taxa interna de retorno média de 30% ao ano.

Esse primeiro ciclo compreendeu a conclusão dos investimentos de três fundos de participações: o CSHG Realty BC I e II, BCRE Development Fund I. Além disso, encerrou um investimento próprio, no valor de R$ 130 milhões, no empreendimento comercial Parque Cidade, localizado em Brasília.

Ao todo foram investidos R$ 213 milhões em 12 projetos residenciais e um comercial, com retorno de capital e lucro equivalente a 1,56 vezes o capital investido. "O retorno esperado para os fundos de incorporação é de 20% a 25% ao ano, enquanto os fundos de renda costumam entregar uma rentabilidade líquida de 8% a 8,5% sobre o valor de mercado", afirma Rossano Nonino, diretor-geral da Brazilian Capital. O retorno mínimo dos projetos administrador pela empresa de 15% ao ano. "Os retornos foram praticamente estáveis", diz.

A Brazilian Capital foi responsável pela administração dos projetos dos fundos CSHG Realty I e II, que somavam R$ 60 milhões de patrimônio e tinham como foco imóveis residenciais para o segmento de média renda em todo Brasil. O fundo CSHG Realty I foi a primeira carteira de incorporação lançada no mercado e tinha como meta uma rentabilidade de 20% ao ano mais a variação do IGP-M.

O BCRE, lançado em 2005, também era voltado para projetos residenciais e investiu em dois empreendimentos, um em Goiânia (GO) e outro na cidade de São Paulo. Lançado em parceria com um investidor estrangeiro, a Brazilian comprou a participação do sócio, que foi obrigado a se desfazer do negócio após a crise imobiliária nos Estados Unidos.

Os investimentos dos fundos eram realizados por meio da aquisição de participação, que variava entre 50% e 80%, em Sociedades de Propósito Específico (SPEs), em parceria com incorporadoras.

Já o projeto do Parque Cidade envolvia a construção de três torres comerciais, sendo duas vendidas para a Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, no ano passado, e outra que ficou como permuta em troca do terreno.

A Brazilian Capital conta com R$ 2,7 bilhões em ativos imobiliários sob gestão e atualmente está em fase de investimento dos recursos do BCRE II, que captou R$ 100 milhões no ano passado com investidores americanos e asiáticos, que investem na carteira por meio de um veículo constituído em Delaware. "Metade desse valor já está comprometido e devemos concluir a fase de investimento até o fim do ano", afirma Nonino.

A gestora pretende realizar uma nova oferta desse fundo no primeiro semestre do ano que vem, com previsão de captar entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões com investidores locais e estrangeiros. "O fundo terá um foco mais diversificado podendo investir no segmento residencial, parques industriais e shoppings de conveniência, que têm grande potencial com o crescimento do poder de consumo dos brasileiros", destaca Nonino.

Segundo o executivo há um grande interesse dos estrangeiros pelo mercado imobiliário brasileiro, que apesar de aquecido, ainda está longe de uma bolha. "O mercado de imóveis comerciais em São Paulo apresenta a menor taxa de vacância dos últimos dez anos e isso não deve mudar nos próximos três anos", diz Nonino.

Já no segmento residencial, o executivo acredita que o momento de euforia já passou e o mercado está passando por um ajuste de oferta e demanda.

Os fundos de incorporação, no entanto, são destinados a investidores qualificados, com no mínimo R$ 300 mil em aplicações financeiras. Apesar da rentabilidade maior, a liquidez desses portfólios é bem mais baixa, uma vez que o investidor só começar a ter o retorno sobre o capital investido depois de um prazo médio de cinco anos. "O foco desses fundos é o ganho de capital e não a renda", diz Nonino.