Factoring dá prejuízo a 450 executivos
Entre os acionistas, um dos mais expressivos é José Roberto Ermírio de Moraes Filho, herdeiro do grupo Votorantim
28 fev, 2011
Um suposto esquema de pirâmide estourou na última sexta-feira no coração financeiro de São Paulo, deixando prejuízos e gosto amargo na boca de um grupo bastante seleto de investidores. A empresa de factoring conhecida como Porto Forte Fomento Mercantil, uma sociedade anônima de capital fechado que faz empréstimos para pequenas e médias empresas, suspendeu o resgate de suas ações depois que parte de sua diretoria descobriu a existência de um rombo patrimonial em suas contas.
As cifras envolvidas não são bilionárias como no escândalo do investidor Bernard Madoff – trata-se de algo bem inferior a isso pelo que se pode apurar até o momento. Mas o estrago ganha relevo devido ao peculiar perfil dos investidores que se deixaram levar pela promessa de ganhos expressivos. Banqueiros de investimentos, analistas de ações, gestores de carteiras e advogados compõem o quadro de acionistas da Porto Forte que até o início da semana passada acreditavam ter feito um excelente negócio. Assim como no fundo de Madoff, as ações da Porto Forte ofereciam, ao menos virtualmente, um rendimento fixo, sob a forma de dividendos. Algo que girava em torno de 160% do Certificado de Depósito Interfinanceiro. Era um dividendo obrigatório fixo, algo inusitado em se tratando de um investimento de renda variável. Entretanto, o ganho só se tornava real quando o investidor vendia suas ações para a tesouraria da Porto Forte. Ao todo, hoje são cerca de 450 acionistas e, além dos qualificados profissionais ligados ao mercado financeiro, há ainda amigos e familiares que até agora acreditavam ter recebido deles aquela tão ansiada dica preciosa de aplicação. Entre esses acionistas, um dos mais expressivos é José Roberto Ermírio de Moraes Filho, herdeiro do grupo Votorantim e dono da gestora de recursos Perfin, conhecido no mercado financeiro como Beto Moraes. Ele passou a investir na Porto Forte no ano passado e ingressou no conselho consultivo da empresa, sem participação na gestão. Seu nome e assinatura constam de atas das assembleias de acionistas de 2010. Procurado por meio da assessoria de imprensa do grupo Votorantim, Moraes não foi encontrado para comentar.
Criada em 2002 por um grupo de jovens formados nas melhores faculdades de administração, economia e contabilidade do país, a Porto Forte foi crescendo na base do boca a boca. Animados com os retornos, uns foram indicando o investimento aos outros e há relatos de gente que saiu antes de o esquema estourar e ganhou muito dinheiro. O sócio principal da empresa e que ocupa a sua presidência é o economista formado na Unicamp Guilherme Affonso Ferreira de Camargo, de cerca de 35 anos de idade, e que no início da carreira atuou no departamento financeiro da multinacional Procter & Gamble. É ele quem concentra hoje a ira dos investidores, que acreditam que foram traídos por Guilherme em sua confiança.
Entre os acionistas, um dos mais expressivos é José Roberto Ermírio de Moraes Filho, herdeiro do grupo Votorantim
Na prática, a Porto Forte funcionava como uma espécie de fundo, que captava recursos dos investidores com a venda de suas ações. Quando um desses acionistas queria sair, a tesouraria recomprava os papéis, dando liquidez ao investimento. Isso fazia com que o quadro acionário da Porto Forte tivesse uma alta rotatividade, variando de acordo com o movimento de resgates e de aportes de novos investidores via ações preferenciais. Ou seja, uma sociedade anônima de capital fechado vinha captando recursos de um grande número de acionistas no mercado à margem de qualquer tipo de regulamentação ou fiscalização.
Paralelamente a esse mecanismo de acionistas, conforme crescia, em 2008 a empresa criou um fundo de direitos creditórios (FIDC) que leva o seu nome, hoje com patrimônio de cerca de R$ 50 milhões.
Quando o fundo foi criado, o dinheiro dos acionistas passou a ser usado para comprar cotas dos fundos, não quaisquer cotas, mas aquelas chamadas de subordinadas. São as cotas mais arriscadas, que devem arcar com a inadimplência eventual da carteira de recebíveis e que, por terem mais risco, podem acabar oferecendo um retorno também maior. As chamadas cotas sênior são as mais seguras numa estrutura como essa. Parte das cotas sênior do fundo estava com investidores como a gestora BRZ e a Valora. Em 2010, o FIDC Porto Forte Multissetorial reportou que o rendimento de suas cotas subordinadas foi de impressionantes 46% no ano.
Há poucos dias, esse rendimento começou a mostra-se bom demais para ser verdade. Segundo o relato de investidores e pessoas familiarizadas com a questão, foi constatado um rombo patrimonial da empresa Porto Forte. Até o momento, o fundo estaria a salvo de problemas. A cifra à qual o conjunto de mais de 450 investidores da empresa acreditam ter direito não existe. O patrimônio da empresa, embora positivo em R$ 12 milhões, é insuficiente para pagar o principal e os dividendos aos quais os acionistas acreditam ter direito, de acordo com a política de remuneração acertada. As perdas para os investidores da empresa devem ser de, no mínimo, 50%. A rigor, entretanto, esses investidores de perfil bastante qualificado deveriam saber dos riscos envolvidos no investimento em ações, que pressupõe renda variável e não garante liquidez ou retorno.
Os problemas teriam sido descobertos por Marcos de Alcântara Machado, um ex-executivo da gestora Claritas, também investidor da Porto Forte e que, na página da empresa na internet, aparece no quadro de sócios.
Luciana Lima, vice-presidente da Porto Forte, que chegou à empresa em 2009 para cuidar do FIDC, falou ao Valor ontem e contou ter convocado uma reunião de sócios ocorrida no último dia 17 para dar ciência a todos de que “havia indícios de má gestão e possível utilização indevida do caixa.” “Também houve venda de ações em desacordo com o valor contábil”, diz ela. Luciana diz que Guilherme Camargo comprometeu-se a entregar um relatório respondendo a essas duas questões até o dia 4 de março. “O Guilherme era responsável pela gestão do caixa e era o executivo de relação com investidores da empresa.” Por conta das inconsistências, diz a executiva, a compra e venda de ações pela tesouraria da empresa foi suspensa temporariamente. Essa decisão disseminou o pânico entre os investidores. “Mas a empresa não quebrou. Ela tem patrimônio líquido positivo de cerca de R$ 10 milhões e caixa”, afirma ela. O balanço da factoring Porto Forte do primeiro trimestre de 2010 mostra que a factoring operava com um prejuízo de R$ 384,8 mil. Em igual período de 2009, a empresa também havia registrado um prejuízo de R$ 412,3 milhões.
Quanto ao fundo, Luciana afirma não haver problemas. “O fundo está operando normalmente, é muito difícil entrar em liquidação. Tem uma subordinação de 25%, R$ 10 milhões em caixa, e os investidores são de longo prazo.”
Apesar de diversos interlocutores garantirem que o FIDC da Porto Forte não tem problemas, se houvesse saques expressivos nas cotas subordinadas, o fundo deixaria de cumprir a meta de 22,5% de subordinação. A Socopa, administradora do fundo, informou, por meio da assessoria de imprensa, que já foi questionada pela CVM, mas que comunicou que não há nenhuma irregularidade e que, se há algum problema, não é no fundo.
Acionistas ouvidos pelo Valor dizem ter recebido dos sócios gestores da Porto Forte a informação de que Guilherme Camargo teria desviado dinheiro da empresa, inclusive para o exterior. A diferença patrimonial, dizem esses investidores, seria da ordem de R$ 10 milhões. Luciana diz não saber dizer se houve algo nesse sentido (desvio). “Contratei a Price para fazer um levantamento.” Os investidores dizem também que a Porto Forte teria emprestado dinheiro a uma empresa da família de Guilherme.
Fonte: Carolina Mandl, Adriana Cotias, Vanessa Adachi e Alessandra Bellotto, Valor Economico
segunda-feira, 28 de fevereiro de 2011
Com pequenas e micro empresas produtivas e competitivas poderemos atingir o almejado desenvolvimento sustentado
A pequena empresa como fonte de desenvolvimento
Autor(es): Paulo Feldmann
Valor Econômico - 28/02/2011
Apenas para incorporar o contingente de jovens que vai entrar no mercado de trabalho nos próximos cinco anos será necessário gerar 50 milhões de novos empregos. E isso acontecerá em um momento em que a grande maioria das empresas estará preocupada em reduzir custos e eliminar mão de obra. Uma forma inteligente para se resolver esse dilema é estimular a capacidade empreendedora do brasileiro dando-lhe condições de criar e manter o seu próprio negócio, evitando que ele vá tentar se colocar como empregado nas grandes ou médias empresas. Mas para isso muita coisa precisa mudar no mundo das pequenas e microempresas.
A começar pelo fato de que hoje nada menos que 75% dos novos empreendimentos brasileiros sucumbem em menos de cinco anos. Algo errado está acontecendo com o universo de 5,8 milhões de micro e pequenas empresas que são 99,1% do total de empresas registradas no Brasil. Pois, apesar delas gerarem 53 milhões de empregos, são responsáveis por menos de 20% do nosso Produto Interno Bruto (PIB). Esse índice é um dos mais baixos do mundo. Na grande maioria dos países elas têm uma participação muito maior e, na Itália e na Espanha, por exemplo, respondem por mais da metade dos respectivos PIBs.
Mesmo na América Latina a média é de 35%. Se olharmos para sua participação nas nossas exportações os números são ainda piores: Enquanto na Itália as micro e pequenas empresas respondem por 43% das mesmas, no Brasil elas são responsáveis por apenas 1,2%.
Onde está o problema? Uma pesquisa da FEA/USP, concluída recentemente, constatou que a principal razão é a baixa produtividade. Isso é consequência de vários aspectos que afetam não apenas as pequenas, mas também a totalidade das empresas. Bons exemplos de causas para essa baixa produtividade são a taxa de juros ou a alta carga tributária, mas essas são causas que afetam todos os tipos de empresas. No entanto, a pesquisa apontou que existem três fatores que são específicos e que afetam primordialmente a micro e a pequena.
O primeiro destes fatores é que os brasileiros, em sua maioria, optam por estabelecer atividades em negócios já testados e com baixo nível de inovação tecnológica. Em outros países, é comum, o empreendedor, quando abre seu negócio, tentar introduzir uma inovação tecnológica no mercado enquanto no Brasil isso é raro acontecer. A grande maioria do empreendedor brasileiro abre seu negócio não porque teve uma ideia inovadora, mas por que precisa sobreviver.
O segundo fator importante é de ordem cultural e está relacionado ao fato do pequeno empresário brasileiro enxergar no seu concorrente um inimigo que deva ser abatido, mas nunca um possível aliado para, por exemplo, em conjunto, realizarem exportações que seriam muito difíceis para quem atua sozinho. A união é a razão do sucesso da microempresa italiana, mas isso não existe no Brasil. Na Espanha, com frequência, as micros de um determinado setor se unem e criam um centro de pesquisas que as atenda e beneficie a todas. Finalmente, o terceiro fator é a falta de informação do pequeno empresário. A pesquisa constatou que a grande maioria desconhece desde a existência de linhas de financiamento especiais até os cursos de capacitação gratuitos.
Esses três fatores estão ligados ao fato de se ser pequeno. Como superar isso? Temos um bom modelo baseado em se ajudar quem é pequeno e que funciona muito bem em nossa agricultura que é o modelo da Embrapa - Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária. Nossa agricultura é uma das mais eficientes do mundo, em boa parte graças a essa empresa que foi criada há 38 anos. O modelo ali adotado se baseia na própria Embrapa fazer a pesquisa necessária, desenvolver a tecnologia e disseminar esse conhecimento para os agricultores. Mas não é justamente isso que está faltando alguém fazer para as micro e pequenas empresas? Evidentemente não seria necessário criar uma nova estatal, basta identificar qual das inúmeras instituições que já atuam ligadas à micro e pequena empresa poderia melhor desempenhar esse papel.
Durante a campanha eleitoral a presidente Dilma Rousseff por diversas vezes externou a necessidade de se apoiar muito mais vigorosamente a micro e a pequena empresa brasileira. Ao assumir o governo tem reiterado que sua meta mais importante é extirpar a miséria em nosso país e há poucos dias reafirmou que vai criar o Ministério da Micro e da Pequena Empresa. Os dois temas estão totalmente interligados ou alguém ainda acredita que seria possível gerar empregos para todos os excluídos que queremos incorporar à nossa economia? A saída está em desenvolver o empreendedorismo. Isso significa eliminar a burocracia, facilitar o acesso á credito, reduzir taxas de juros mas principalmente educar e capacitar essa imensa massa de brasileiros desvalidos para que possam ter e administrar o seu próprio empreendimento.
Ajudar a pequena empresa brasileira a ser inovadora, facilitar a realização de consórcios entre elas e disseminar informações importantes que melhorem sua gestão são os fatores que vão criar as condições fundamentais para que elas tenham condições de superar sua crônica baixa produtividade. Só com um segmento de pequenas e micro empresas produtivo e competitivo poderemos atingir o almejado desenvolvimento sustentado.
Autor(es): Paulo Feldmann
Valor Econômico - 28/02/2011
Apenas para incorporar o contingente de jovens que vai entrar no mercado de trabalho nos próximos cinco anos será necessário gerar 50 milhões de novos empregos. E isso acontecerá em um momento em que a grande maioria das empresas estará preocupada em reduzir custos e eliminar mão de obra. Uma forma inteligente para se resolver esse dilema é estimular a capacidade empreendedora do brasileiro dando-lhe condições de criar e manter o seu próprio negócio, evitando que ele vá tentar se colocar como empregado nas grandes ou médias empresas. Mas para isso muita coisa precisa mudar no mundo das pequenas e microempresas.
A começar pelo fato de que hoje nada menos que 75% dos novos empreendimentos brasileiros sucumbem em menos de cinco anos. Algo errado está acontecendo com o universo de 5,8 milhões de micro e pequenas empresas que são 99,1% do total de empresas registradas no Brasil. Pois, apesar delas gerarem 53 milhões de empregos, são responsáveis por menos de 20% do nosso Produto Interno Bruto (PIB). Esse índice é um dos mais baixos do mundo. Na grande maioria dos países elas têm uma participação muito maior e, na Itália e na Espanha, por exemplo, respondem por mais da metade dos respectivos PIBs.
Mesmo na América Latina a média é de 35%. Se olharmos para sua participação nas nossas exportações os números são ainda piores: Enquanto na Itália as micro e pequenas empresas respondem por 43% das mesmas, no Brasil elas são responsáveis por apenas 1,2%.
Onde está o problema? Uma pesquisa da FEA/USP, concluída recentemente, constatou que a principal razão é a baixa produtividade. Isso é consequência de vários aspectos que afetam não apenas as pequenas, mas também a totalidade das empresas. Bons exemplos de causas para essa baixa produtividade são a taxa de juros ou a alta carga tributária, mas essas são causas que afetam todos os tipos de empresas. No entanto, a pesquisa apontou que existem três fatores que são específicos e que afetam primordialmente a micro e a pequena.
O primeiro destes fatores é que os brasileiros, em sua maioria, optam por estabelecer atividades em negócios já testados e com baixo nível de inovação tecnológica. Em outros países, é comum, o empreendedor, quando abre seu negócio, tentar introduzir uma inovação tecnológica no mercado enquanto no Brasil isso é raro acontecer. A grande maioria do empreendedor brasileiro abre seu negócio não porque teve uma ideia inovadora, mas por que precisa sobreviver.
O segundo fator importante é de ordem cultural e está relacionado ao fato do pequeno empresário brasileiro enxergar no seu concorrente um inimigo que deva ser abatido, mas nunca um possível aliado para, por exemplo, em conjunto, realizarem exportações que seriam muito difíceis para quem atua sozinho. A união é a razão do sucesso da microempresa italiana, mas isso não existe no Brasil. Na Espanha, com frequência, as micros de um determinado setor se unem e criam um centro de pesquisas que as atenda e beneficie a todas. Finalmente, o terceiro fator é a falta de informação do pequeno empresário. A pesquisa constatou que a grande maioria desconhece desde a existência de linhas de financiamento especiais até os cursos de capacitação gratuitos.
Esses três fatores estão ligados ao fato de se ser pequeno. Como superar isso? Temos um bom modelo baseado em se ajudar quem é pequeno e que funciona muito bem em nossa agricultura que é o modelo da Embrapa - Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária. Nossa agricultura é uma das mais eficientes do mundo, em boa parte graças a essa empresa que foi criada há 38 anos. O modelo ali adotado se baseia na própria Embrapa fazer a pesquisa necessária, desenvolver a tecnologia e disseminar esse conhecimento para os agricultores. Mas não é justamente isso que está faltando alguém fazer para as micro e pequenas empresas? Evidentemente não seria necessário criar uma nova estatal, basta identificar qual das inúmeras instituições que já atuam ligadas à micro e pequena empresa poderia melhor desempenhar esse papel.
Durante a campanha eleitoral a presidente Dilma Rousseff por diversas vezes externou a necessidade de se apoiar muito mais vigorosamente a micro e a pequena empresa brasileira. Ao assumir o governo tem reiterado que sua meta mais importante é extirpar a miséria em nosso país e há poucos dias reafirmou que vai criar o Ministério da Micro e da Pequena Empresa. Os dois temas estão totalmente interligados ou alguém ainda acredita que seria possível gerar empregos para todos os excluídos que queremos incorporar à nossa economia? A saída está em desenvolver o empreendedorismo. Isso significa eliminar a burocracia, facilitar o acesso á credito, reduzir taxas de juros mas principalmente educar e capacitar essa imensa massa de brasileiros desvalidos para que possam ter e administrar o seu próprio empreendimento.
Ajudar a pequena empresa brasileira a ser inovadora, facilitar a realização de consórcios entre elas e disseminar informações importantes que melhorem sua gestão são os fatores que vão criar as condições fundamentais para que elas tenham condições de superar sua crônica baixa produtividade. Só com um segmento de pequenas e micro empresas produtivo e competitivo poderemos atingir o almejado desenvolvimento sustentado.
sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011
Preço de imóveis atinge o teto e tendência é de estabilidade em 2011
Preço de imóveis atinge o teto e tendência é de estabilidade em 2011
Autor(es): Daniela D"Ambrosio
De São Paulo
Valor Econômico - 25/02/2011
Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? De maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.
Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irão custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?
João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defende que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz. Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.
Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a parti do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.
"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alta demais."
A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Na sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima. "
O executivo de uma das grandes companhias abertas vai na mesma direção: na sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC. Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta e a tendência é de estabilidade."
Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.
Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos, desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.
Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai na contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.
A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.
Autor(es): Daniela D"Ambrosio
De São Paulo
Valor Econômico - 25/02/2011
Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? De maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.
Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irão custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?
João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defende que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz. Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.
Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a parti do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.
"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alta demais."
A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Na sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima. "
O executivo de uma das grandes companhias abertas vai na mesma direção: na sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC. Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta e a tendência é de estabilidade."
Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.
Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos, desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.
Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai na contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.
A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.
quarta-feira, 23 de fevereiro de 2011
Pirâmides provocam perdas de vários bilhões a incautos - Denúncias podem ser feitas pelo site http://www.cvm.gov.br, na seção "Fale com a CVM"
Pirâmides provocam perdas de vários bilhões a incautos
Valor Econômico - 23/02/2011
A lista de investidores vítimas de esquemas que prometiam rentabilidades altas nos últimos anos é grande. Boi Gordo, Gallus, Avestruz Master, clubes de investimentos e forex são exemplos de estruturas que acabaram se revelando golpes no estilo pirâmide, nos quais o dinheiro dos novos investidores paga os antigos. Somados, esses esquemas provocaram um prejuízo total em torno de R$ 4 bilhões - R$ 2,5 bilhões só da Boi Gordo, R$ 1 bilhão da Avestruz Master e R$ 200 milhões da Gallus. Só os casos mais recentes - Agente BR, Firv, Dinero e outros menores - já superam R$ 200 milhões.
As pirâmides também são chamadas de esquema Ponzi, em referência ao ítalo-americano Charles Ponzi, que deu um grande golpe com selos nos Estados Unidos nos anos 1920. O maior escândalo recente envolvendo pirâmides foi orquestrado pelo americano Bernard Madoff, ex-presidente da bolsa americana Nasdaq e que, em 2008, deu prejuízo de US$ 50 bilhões a investidores do mundo todo.
O caso veio à tona 9 de dezembro depois que um investidor tentou sacar US$ 7 milhões. Dois dias depois, Madoff foi detido pelo FBI e acusado de fraude. Em junho de 2009, seis meses depois do caso vir à tona, Madoff foi sentenciado a 150 anos de prisão.
Normalmente, os esquemas guardam algumas semelhanças: a oferta é feita via internet ou no boca a boca. Esse clima de que a aplicação está aberta somente para alguns poucos escolhidos acaba fazendo com que as perdas ocorram em grupos familiares, de amigos ou de colegas de trabalho, já que um vai indicando para o outro.
No Brasil, alguns esquemas também ficaram famosos nos últimos tempos. Um deles foi realizado pela Agente BR, que era uma corretora de câmbio. Após a morte do controlador da instituição, seu filho, Túlio Vinícius Vertullo, antes mesmo de transferir a empresa para o seu nome, passou a oferecer clubes de investimento sem registro. A aplicação garantia retorno de 5% ao mês, no mínimo. Havia reuniões em churrascarias para comemorar os ganhos e atrair novos investidores para o esquema.
Em julho de 2008, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou um alerta ao mercado sobre a irregularidade da oferta feita pela Agente BR, mas a empresa continuou captando recursos até janeiro de 2009, quando o Banco Central interveio e decretou a liquidação da instituição. Os interventores do BC, no entanto, não encontraram nenhum registro dos clubes, nem das aplicações, que se descobriu depois foram transferidas para um site. Mesmo assim, calcula-se que 3 mil aplicadores tiveram um prejuízo de cerca de R$ 100 milhões.
A falência da Agente BR foi decretada, mas os credores têm poucas chances de recuperar suas aplicações pois nem a corretora, nem os sócios possuem bens que cubram a dívida. Vertullo e a corretora foram multados pela CVM em R$ 1,5 milhão cada.
Outra história recente ocorreu em Belo Horizonte, que resultou na prisão de Thales Emmanuelle Maioline, em dezembro do ano passado. Conhecido como o Madoff mineiro, ele passou 140 dias foragido depois de ser acusado de sumir com R$ 86,1 milhões de 2 mil investidores de 14 cidades.
Maioline teria criado um portfólio chamado Ficap (Fundo de Investimento Capitalizado), que na verdade não existia. O fundo era oferecido pela Firv Consultoria e Administração de Recursos Financeiros, que funcionava em um bairro nobre da capital mineira. No site da empresa, o Ficap era apresentado como o "clube dos vencedores", prometendo uma renda fixa garantida a partir de operações de arbitragem. Assim como no Agente BR, não havia, no entanto, qualquer informação sobre onde o dinheiro era investido.
A aplicação também prometia rentabilidade elevada, de 6% ao mês e, ao fim de seis meses, uma bonificação de 30%. Em julho de 2010, a CVM divulgou um alerta sobre a oferta irregular da Firv. A pirâmide, no entanto, só caiu no fim de julho, quando um investidor tentou sacar R$ 3 milhões.
Quem tiver conhecimento ou suspeita de alguma oferta irregular de investimento pode alertar a CVM por meio de uma central telefônica, no número 0800 722 5354, que funciona de segunda a sexta-feira, das 8h às 20h. Pode, ainda, fazer a denúncia por carta ou pelo site http://www.cvm.gov.br/, na seção "Fale com a CVM".
Já quem foi vítima ou acredita que uma empresa merece ser investigada pode também fazer uma denúncia ao Ministério Público Federal (MPF) de seu Estado. Para quem está em São Paulo, o procedimento é acessar o site http://www.prsp.mpf.gov.br/. Em seguida, a pessoa deve clicar em "Envie sua denúncia ao MPF do Digi-Denúncia". Permite-se o anonimato, mas os casos nos quais a pessoa se identifica acabam tendo mais credibilidade. A partir daí, abre-se uma investigação, que pode dar origem a um inquérito policial ou a um Procedimento de Investigação Criminal (PIC).
Valor Econômico - 23/02/2011
A lista de investidores vítimas de esquemas que prometiam rentabilidades altas nos últimos anos é grande. Boi Gordo, Gallus, Avestruz Master, clubes de investimentos e forex são exemplos de estruturas que acabaram se revelando golpes no estilo pirâmide, nos quais o dinheiro dos novos investidores paga os antigos. Somados, esses esquemas provocaram um prejuízo total em torno de R$ 4 bilhões - R$ 2,5 bilhões só da Boi Gordo, R$ 1 bilhão da Avestruz Master e R$ 200 milhões da Gallus. Só os casos mais recentes - Agente BR, Firv, Dinero e outros menores - já superam R$ 200 milhões.
As pirâmides também são chamadas de esquema Ponzi, em referência ao ítalo-americano Charles Ponzi, que deu um grande golpe com selos nos Estados Unidos nos anos 1920. O maior escândalo recente envolvendo pirâmides foi orquestrado pelo americano Bernard Madoff, ex-presidente da bolsa americana Nasdaq e que, em 2008, deu prejuízo de US$ 50 bilhões a investidores do mundo todo.
O caso veio à tona 9 de dezembro depois que um investidor tentou sacar US$ 7 milhões. Dois dias depois, Madoff foi detido pelo FBI e acusado de fraude. Em junho de 2009, seis meses depois do caso vir à tona, Madoff foi sentenciado a 150 anos de prisão.
Normalmente, os esquemas guardam algumas semelhanças: a oferta é feita via internet ou no boca a boca. Esse clima de que a aplicação está aberta somente para alguns poucos escolhidos acaba fazendo com que as perdas ocorram em grupos familiares, de amigos ou de colegas de trabalho, já que um vai indicando para o outro.
No Brasil, alguns esquemas também ficaram famosos nos últimos tempos. Um deles foi realizado pela Agente BR, que era uma corretora de câmbio. Após a morte do controlador da instituição, seu filho, Túlio Vinícius Vertullo, antes mesmo de transferir a empresa para o seu nome, passou a oferecer clubes de investimento sem registro. A aplicação garantia retorno de 5% ao mês, no mínimo. Havia reuniões em churrascarias para comemorar os ganhos e atrair novos investidores para o esquema.
Em julho de 2008, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou um alerta ao mercado sobre a irregularidade da oferta feita pela Agente BR, mas a empresa continuou captando recursos até janeiro de 2009, quando o Banco Central interveio e decretou a liquidação da instituição. Os interventores do BC, no entanto, não encontraram nenhum registro dos clubes, nem das aplicações, que se descobriu depois foram transferidas para um site. Mesmo assim, calcula-se que 3 mil aplicadores tiveram um prejuízo de cerca de R$ 100 milhões.
A falência da Agente BR foi decretada, mas os credores têm poucas chances de recuperar suas aplicações pois nem a corretora, nem os sócios possuem bens que cubram a dívida. Vertullo e a corretora foram multados pela CVM em R$ 1,5 milhão cada.
Outra história recente ocorreu em Belo Horizonte, que resultou na prisão de Thales Emmanuelle Maioline, em dezembro do ano passado. Conhecido como o Madoff mineiro, ele passou 140 dias foragido depois de ser acusado de sumir com R$ 86,1 milhões de 2 mil investidores de 14 cidades.
Maioline teria criado um portfólio chamado Ficap (Fundo de Investimento Capitalizado), que na verdade não existia. O fundo era oferecido pela Firv Consultoria e Administração de Recursos Financeiros, que funcionava em um bairro nobre da capital mineira. No site da empresa, o Ficap era apresentado como o "clube dos vencedores", prometendo uma renda fixa garantida a partir de operações de arbitragem. Assim como no Agente BR, não havia, no entanto, qualquer informação sobre onde o dinheiro era investido.
A aplicação também prometia rentabilidade elevada, de 6% ao mês e, ao fim de seis meses, uma bonificação de 30%. Em julho de 2010, a CVM divulgou um alerta sobre a oferta irregular da Firv. A pirâmide, no entanto, só caiu no fim de julho, quando um investidor tentou sacar R$ 3 milhões.
Quem tiver conhecimento ou suspeita de alguma oferta irregular de investimento pode alertar a CVM por meio de uma central telefônica, no número 0800 722 5354, que funciona de segunda a sexta-feira, das 8h às 20h. Pode, ainda, fazer a denúncia por carta ou pelo site http://www.cvm.gov.br/, na seção "Fale com a CVM".
Já quem foi vítima ou acredita que uma empresa merece ser investigada pode também fazer uma denúncia ao Ministério Público Federal (MPF) de seu Estado. Para quem está em São Paulo, o procedimento é acessar o site http://www.prsp.mpf.gov.br/. Em seguida, a pessoa deve clicar em "Envie sua denúncia ao MPF do Digi-Denúncia". Permite-se o anonimato, mas os casos nos quais a pessoa se identifica acabam tendo mais credibilidade. A partir daí, abre-se uma investigação, que pode dar origem a um inquérito policial ou a um Procedimento de Investigação Criminal (PIC).
quarta-feira, 16 de fevereiro de 2011
Governo quer criar índice de preço oficial para imóveis numa parceria entre a Caixa e o IBGE
Governo quer criar índice de preço para imóveis
Valdo Cruz e Sheila D'Amorim , de Brasília
origem da matéria - Folha de São Paulo
Preocupada com a valorização dos imóveis nos últimos anos, o que pode se transformar numa bolha imobiliária, a presidente Dilma Rousseff decidiu acelerar a criação de um indicador de preços oficial para o setor.
Para isso, segundo assessores, ela assinará um decreto criando uma parceria entre a Caixa Econômica Federal e o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para testar e montar o modelo final do Índice de Preços de Imóveis.
O índice deverá medir a evolução do valor de casas e apartamentos em todas as capitais. Inicialmente, os testes serão feitos em, no máximo, cinco cidades. Participam do projeto o Ministério da Fazenda e o Banco Central, que lançou a ideia.
O índice poderá ter usos diversos e enfrenta resistências dentro do próprio governo. Será um indicador de exposição ao risco dos bancos, que financiam os negócios nessa área, e também de renda gerada na economia.
Um problema destacado por parte dos técnicos do governo é que o índice pode acabar se tornando também um indexador do setor, sendo usado por donos de imóveis para reajustar os preços.
Há também a dificuldade em definir o modelo de índice que mais se ajusta à realidade brasileira. Ao contrário de outros setores, o imobiliário tem características específicas e o estoque de imóveis no país é diversificado.
A formação do índice pressupõe ser possível comparar o preço de um mesmo imóvel em vários momentos diferentes. No caso de casas, apartamentos, lojas e demais construções, comerciais ou residenciais, há uma série de fatores que precisam ser considerados no valor final.
Estudo feito pelo IBGE, em dezembro de 2010, aponta, entre os problemas, o fato de que, mesmo acompanhando uma residência determinada, não há garantia de que a qualidade foi mantida.
A depreciação do imóvel, que pode não ter passado por manutenção, afeta o preço. Da mesma forma como melhorias valorizam o bem.
Por isso, o governo trabalha com, pelo menos, quatro métodos distintos já usados em países como EUA, Nova Zelândia, Austrália e Espanha para encontrar o que melhor se aplica ao Brasil.
A Caixa e o IBGE já criaram alguns modelos, que serão testados logo após a assinatura do decreto. O índice será um instrumento de trabalho para os agentes imobiliários, como a Caixa. Por meio dele, técnicos da CEF avaliam que será mais seguro e fácil analisar a concessão de créditos para financiamento de aquisição de imóveis no país.
PESQUISAS
Atualmente, a Caixa já faz pesquisas de mapeamento de preços de imóveis, mas setorizadas, focadas em regiões de cidades em que financia crédito imobiliário.
Para montar um índice nacional e que cubra toda a região das capitais, a decisão do governo foi unir a experiência no setor da Caixa e a do IBGE na coleta de dados.
Assessores da equipe econômica defendem a ideia com o argumento de que, depois da recente crise, todos os países estão buscando monitorar os preços no setor imobiliário. Quanto ao risco de se tornar um indexador, argumenta-se que é preciso criar um controle sobre os preços no setor, como já existe com outros produtos.
Valdo Cruz e Sheila D'Amorim , de Brasília
origem da matéria - Folha de São Paulo
Para isso, segundo assessores, ela assinará um decreto criando uma parceria entre a Caixa Econômica Federal e o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para testar e montar o modelo final do Índice de Preços de Imóveis.
O índice deverá medir a evolução do valor de casas e apartamentos em todas as capitais. Inicialmente, os testes serão feitos em, no máximo, cinco cidades. Participam do projeto o Ministério da Fazenda e o Banco Central, que lançou a ideia.
O índice poderá ter usos diversos e enfrenta resistências dentro do próprio governo. Será um indicador de exposição ao risco dos bancos, que financiam os negócios nessa área, e também de renda gerada na economia.
Um problema destacado por parte dos técnicos do governo é que o índice pode acabar se tornando também um indexador do setor, sendo usado por donos de imóveis para reajustar os preços.
Há também a dificuldade em definir o modelo de índice que mais se ajusta à realidade brasileira. Ao contrário de outros setores, o imobiliário tem características específicas e o estoque de imóveis no país é diversificado.
A formação do índice pressupõe ser possível comparar o preço de um mesmo imóvel em vários momentos diferentes. No caso de casas, apartamentos, lojas e demais construções, comerciais ou residenciais, há uma série de fatores que precisam ser considerados no valor final.
Estudo feito pelo IBGE, em dezembro de 2010, aponta, entre os problemas, o fato de que, mesmo acompanhando uma residência determinada, não há garantia de que a qualidade foi mantida.
A depreciação do imóvel, que pode não ter passado por manutenção, afeta o preço. Da mesma forma como melhorias valorizam o bem.
Por isso, o governo trabalha com, pelo menos, quatro métodos distintos já usados em países como EUA, Nova Zelândia, Austrália e Espanha para encontrar o que melhor se aplica ao Brasil.
A Caixa e o IBGE já criaram alguns modelos, que serão testados logo após a assinatura do decreto. O índice será um instrumento de trabalho para os agentes imobiliários, como a Caixa. Por meio dele, técnicos da CEF avaliam que será mais seguro e fácil analisar a concessão de créditos para financiamento de aquisição de imóveis no país.
PESQUISAS
Atualmente, a Caixa já faz pesquisas de mapeamento de preços de imóveis, mas setorizadas, focadas em regiões de cidades em que financia crédito imobiliário.
Para montar um índice nacional e que cubra toda a região das capitais, a decisão do governo foi unir a experiência no setor da Caixa e a do IBGE na coleta de dados.
Assessores da equipe econômica defendem a ideia com o argumento de que, depois da recente crise, todos os países estão buscando monitorar os preços no setor imobiliário. Quanto ao risco de se tornar um indexador, argumenta-se que é preciso criar um controle sobre os preços no setor, como já existe com outros produtos.
sábado, 12 de fevereiro de 2011
Índice da FGV IGMI-C aponta alta de 33,5% em imóveis comerciais em 2010 o maior desde 2000, de acordo com novo índice da BM&FBovespa e FGV
Índice da FGV aponta alta de 33,5% em imóveis comerciais em 2010
Por Cesar Bianconi
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/reuters/2011/02/11/indice-da-fgv-aponta-alta-de-335-em-imoveis-comerciais-em-2010.jhtm
SÃO PAULO (Reuters) - O retorno de investimentos em imóveis comerciais no Brasil foi de 33,5 por cento no ano passado, o maior desde 2000, de acordo com novo índice da BM&FBovespa e FGV. O indicador atesta a demanda aquecida por shopping centers, hotéis e escritórios diante do crescimento vigoroso da economia em 2010.
"Ainda não temos perspectiva (de bolha) no mercado de imóveis comerciais", disse o pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas, Paulo Pichetti, embora tenha reconhecido "valorização bastante grande" recentemente.
O objetivo do Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C), com periodicidade trimestral, é se tornar uma referência da rentabilidade de imóveis comerciais, dando mais transparência à formação de preços de compra, venda e locação.
Ainda que não tenha como função detectar eventuais distorções de preços dos imóveis, isso eventualmente pode acontecer --o que ajudaria a evitar no Brasil uma crise futura como a do subprime dos Estados Unidos um par de anos atrás.
O diretor de Desenvolvimento e Fomento de Negócios da BM&FBovespa, José Antonio Gragnani, procurou destacar que o crédito imobiliário ainda representa uma parcela muito pequena do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil.
"Em outros países (da América Latina), o crédito imobiliário representa 14 a 17 por cento do PIB, enquanto no Brasil equivale a perto de 4 por cento do PIB", disse.
Da ótica de grandes investidores, alguns movimentos recentes indicam não haver expectativa de bolha iminente no mercado imobiliário comercial, diante da proximidade da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas em 2016, que vão impulsionar construções, como novos hotéis.
Em novembro, por exemplo, a construtora e incorporadora PDG Realty fechou acordo com a rede Marriot para construção e administração de até 50 hotéis corporativos do segmento econômico da rede Fairfield no Brasil em cinco anos.
Agora, são os fundos de pensão que devem apostar mais na área de imóveis comerciais.
De acordo com o presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), José de Souza Mendonça, o novo índice apresentado nesta sexta-feira deve ajudar a aumentar os investimentos de fundos de pensão em imóveis.
"Hoje os fundos de pensão podem aplicar 8 por cento em imóveis e têm 2,8 por cento do capital destinado a imóveis. Também podem alocar até 10 por cento em fundos imobiliários e não possuem nem 1 por cento da carteira nisso", afirmou Mendonça.
"Os imóveis têm uma característica de iliquidez e faltava um índice que nos desse mais informações para esses investimentos."
SÉRIE HISTÓRICA
A série histórica do IGMI-C --que teve como base indicadores similares existentes no exterior-- começa em 2000.
Considerando toda a série do índice, o retorno total até 2010 com imóveis comerciais --que inclui renda com aluguel e valorização nominal da propriedade-- foi de 637,9 por cento.
Não por coincidência, a disparada na rentabilidade ocorreu a partir de 2006, início do maior ciclo de expansão econômica recente do país e quando os juros começaram a cair de forma mais acentuada, ajudando a ampliar a oferta de crédito.
O IGMI-C inclui atualmente informações de 190 imóveis, a maioria de escritórios comerciais e shoppings. São Paulo e Rio de Janeiro são os mais presentes na amostragem, com 37 por cento e 26 por cento do total, respectivamente.
A FGV quer agora atrair mais investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário como contribuidoras do IGMI-C, para ampliar sua representatividade.
A FGV também trabalha na criação de um índice de valorização de imóveis residenciais, o IGMI-R, ainda sem data para lançamento.
Por Cesar Bianconi
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/reuters/2011/02/11/indice-da-fgv-aponta-alta-de-335-em-imoveis-comerciais-em-2010.jhtm
SÃO PAULO (Reuters) - O retorno de investimentos em imóveis comerciais no Brasil foi de 33,5 por cento no ano passado, o maior desde 2000, de acordo com novo índice da BM&FBovespa e FGV. O indicador atesta a demanda aquecida por shopping centers, hotéis e escritórios diante do crescimento vigoroso da economia em 2010.
"Ainda não temos perspectiva (de bolha) no mercado de imóveis comerciais", disse o pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas, Paulo Pichetti, embora tenha reconhecido "valorização bastante grande" recentemente.
O objetivo do Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C), com periodicidade trimestral, é se tornar uma referência da rentabilidade de imóveis comerciais, dando mais transparência à formação de preços de compra, venda e locação.
Ainda que não tenha como função detectar eventuais distorções de preços dos imóveis, isso eventualmente pode acontecer --o que ajudaria a evitar no Brasil uma crise futura como a do subprime dos Estados Unidos um par de anos atrás.
O diretor de Desenvolvimento e Fomento de Negócios da BM&FBovespa, José Antonio Gragnani, procurou destacar que o crédito imobiliário ainda representa uma parcela muito pequena do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil.
"Em outros países (da América Latina), o crédito imobiliário representa 14 a 17 por cento do PIB, enquanto no Brasil equivale a perto de 4 por cento do PIB", disse.
Da ótica de grandes investidores, alguns movimentos recentes indicam não haver expectativa de bolha iminente no mercado imobiliário comercial, diante da proximidade da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas em 2016, que vão impulsionar construções, como novos hotéis.
Em novembro, por exemplo, a construtora e incorporadora PDG Realty fechou acordo com a rede Marriot para construção e administração de até 50 hotéis corporativos do segmento econômico da rede Fairfield no Brasil em cinco anos.
Agora, são os fundos de pensão que devem apostar mais na área de imóveis comerciais.
De acordo com o presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), José de Souza Mendonça, o novo índice apresentado nesta sexta-feira deve ajudar a aumentar os investimentos de fundos de pensão em imóveis.
"Hoje os fundos de pensão podem aplicar 8 por cento em imóveis e têm 2,8 por cento do capital destinado a imóveis. Também podem alocar até 10 por cento em fundos imobiliários e não possuem nem 1 por cento da carteira nisso", afirmou Mendonça.
"Os imóveis têm uma característica de iliquidez e faltava um índice que nos desse mais informações para esses investimentos."
SÉRIE HISTÓRICA
A série histórica do IGMI-C --que teve como base indicadores similares existentes no exterior-- começa em 2000.
Considerando toda a série do índice, o retorno total até 2010 com imóveis comerciais --que inclui renda com aluguel e valorização nominal da propriedade-- foi de 637,9 por cento.
Não por coincidência, a disparada na rentabilidade ocorreu a partir de 2006, início do maior ciclo de expansão econômica recente do país e quando os juros começaram a cair de forma mais acentuada, ajudando a ampliar a oferta de crédito.
O IGMI-C inclui atualmente informações de 190 imóveis, a maioria de escritórios comerciais e shoppings. São Paulo e Rio de Janeiro são os mais presentes na amostragem, com 37 por cento e 26 por cento do total, respectivamente.
A FGV quer agora atrair mais investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobiliário como contribuidoras do IGMI-C, para ampliar sua representatividade.
A FGV também trabalha na criação de um índice de valorização de imóveis residenciais, o IGMI-R, ainda sem data para lançamento.
terça-feira, 8 de fevereiro de 2011
Tesouro Direto rende mais que a bolsa na década
Renda fixa 08/02/2011 06:37
Tesouro Direto rende mais que a bolsa na década
Retorno médio dos títulos públicos indexados à inflação alcançou 402% entre 2001 e 2010; já a bolsa garantiu lucro de 354%
João Sandrini
matéria de origem
Bovespa: na última década, não compensou correr mais risco com ações
Dezenas de estudos realizados em diversos países já demonstraram que, no longo prazo, as ações são a melhor opção de investimento. A explicação mais comum para o fato é a de que o mercado cobra um prêmio para correr o risco de aplicar em renda variável. Outra justificativa é de que as empresas realizam investimentos com o objetivo de obter retornos superiores aos da renda fixa - do contrário, também elas deixariam o caixa aplicado em títulos públicos ao invés de investir de ampliar a capacidade produtiva. O que parece ser lógico na teoria, entretanto, não se confirmou na prática no Brasil entre 2001 e 2010. Segundo pesquisa do Instituto Assaf, a aplicação em títulos do Tesouro Direto levou a um ganho de 402% na última década. Já os investimentos em bolsa renderam 354% - menos, portanto, que a segurança da renda fixa.
A pesquisa considerou o ganho médio obtido em toda a última década por quem investiu em Notas do Tesouro Nacional com rendimentos pós-fixados atrelados a um índice de inflação – recomendados por especialistas para quem planeja proteger o capital da alta dos preços e ainda conseguir algum lucro. Já o resultado das ações foi medido pelo Ibovespa, o principal índice de ações de bolsa paulista. Muita gente que investiu em determinados fundos de ações mais bem-sucedidos ou que usou a técnica de só comprar as ações na baixa e vendê-las na alta pode, portanto, ter batido o Tesouro Direto. A pesquisa mostra, entretanto, que, na média, os títulos públicos foram uma melhor opção.
As diversas crises da última década influenciaram o resultado mais fraco da bolsa. Desde 2001, o Brasil passou pelo apagão de energia, a crise da eleição do presidente Lula e diversos escândalos eleitorais. Já o mundo atravessou a crise argentina, a guerra no Iraque e o subprime, entre outros movimentos que afetaram as aplicações financeiras.
Inflação
Outra conclusão importante da pesquisa é que guardar dinheiro ajuda o brasileiro a ficar mais rico. Todas as aplicações incluídas na pesquisa apresentaram um desempenho superior ao da inflação na última década -com exceção do dólar. A inflação de 90% acumulada pelo IPCA nos últimos dez anos foi menor que a taxa Selic (317%), o ouro (303%), a renda fixa (270%), o CDB (248%), os imóveis (131%) e a poupança (124%). Mico da década, o dólar caiu 17,5%.
Em relação aos imóveis, não é possível tirar grandes conclusões. Como não existe um indicador que meça a valorização imobiliária média no Brasil, a pesquisa do Instituto Assaf utilizou o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) como referência para o cálculo da oscilação dos preços. O indicador não é preciso porque reflete o aumento dos custos para a construção de um imóvel, mas não leva em consideração fatores como a especulação imobiliária. Além disso, quem investiu na compra de um imóvel e o colocou para locação obteve receitas que não foram incluídas nesse ranking.
Tesouro Direto rende mais que a bolsa na década
Retorno médio dos títulos públicos indexados à inflação alcançou 402% entre 2001 e 2010; já a bolsa garantiu lucro de 354%
João Sandrini
matéria de origem
Bovespa: na última década, não compensou correr mais risco com ações
Dezenas de estudos realizados em diversos países já demonstraram que, no longo prazo, as ações são a melhor opção de investimento. A explicação mais comum para o fato é a de que o mercado cobra um prêmio para correr o risco de aplicar em renda variável. Outra justificativa é de que as empresas realizam investimentos com o objetivo de obter retornos superiores aos da renda fixa - do contrário, também elas deixariam o caixa aplicado em títulos públicos ao invés de investir de ampliar a capacidade produtiva. O que parece ser lógico na teoria, entretanto, não se confirmou na prática no Brasil entre 2001 e 2010. Segundo pesquisa do Instituto Assaf, a aplicação em títulos do Tesouro Direto levou a um ganho de 402% na última década. Já os investimentos em bolsa renderam 354% - menos, portanto, que a segurança da renda fixa.
A pesquisa considerou o ganho médio obtido em toda a última década por quem investiu em Notas do Tesouro Nacional com rendimentos pós-fixados atrelados a um índice de inflação – recomendados por especialistas para quem planeja proteger o capital da alta dos preços e ainda conseguir algum lucro. Já o resultado das ações foi medido pelo Ibovespa, o principal índice de ações de bolsa paulista. Muita gente que investiu em determinados fundos de ações mais bem-sucedidos ou que usou a técnica de só comprar as ações na baixa e vendê-las na alta pode, portanto, ter batido o Tesouro Direto. A pesquisa mostra, entretanto, que, na média, os títulos públicos foram uma melhor opção.
As diversas crises da última década influenciaram o resultado mais fraco da bolsa. Desde 2001, o Brasil passou pelo apagão de energia, a crise da eleição do presidente Lula e diversos escândalos eleitorais. Já o mundo atravessou a crise argentina, a guerra no Iraque e o subprime, entre outros movimentos que afetaram as aplicações financeiras.
Inflação
Outra conclusão importante da pesquisa é que guardar dinheiro ajuda o brasileiro a ficar mais rico. Todas as aplicações incluídas na pesquisa apresentaram um desempenho superior ao da inflação na última década -com exceção do dólar. A inflação de 90% acumulada pelo IPCA nos últimos dez anos foi menor que a taxa Selic (317%), o ouro (303%), a renda fixa (270%), o CDB (248%), os imóveis (131%) e a poupança (124%). Mico da década, o dólar caiu 17,5%.
Em relação aos imóveis, não é possível tirar grandes conclusões. Como não existe um indicador que meça a valorização imobiliária média no Brasil, a pesquisa do Instituto Assaf utilizou o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) como referência para o cálculo da oscilação dos preços. O indicador não é preciso porque reflete o aumento dos custos para a construção de um imóvel, mas não leva em consideração fatores como a especulação imobiliária. Além disso, quem investiu na compra de um imóvel e o colocou para locação obteve receitas que não foram incluídas nesse ranking.
Visitem Teresópolis - Contribua com a recuperação do município fazendo turismo !
Contribua com a recuperação do município fazendo turismo !
Feirinha do Alto (Teresópolis) sem clientes !
origem da matéria
Teresópolis volta ao normal com os dias de sol
origem da matéria
Rodovias: A serra (BR 116) para quem vem do Rio não foi afetada em momento algum e a Tere-Fri (RJ 130) já está liberada. A Teresópolis-Petrópolis tem tráfego normal.
Atrativos: A Feirinha reabriu normalmente neste fim de semana (22/01 e 23/01) com muito sol e gente comprando. Teresópolis volta ao normal. O Parque Nacional da Serra dos Órgãos, os shoppings, os cinemas, o comércio, as cafeterias, bares e restaurantes também funcionam normalmente.
Pousadas, Spas, hotéis e restaurantes: A maioria dos hotéis e pousadas (85%) funcionam normalmente e não tiveram problemas de acesso em momento algum, apenas quatro hotéis fazenda tiveram pequenas barreiras de saibro em suas vias de acesso e dentro da normalidade. Em Vieira, já na Tere-Fri, um hotel teve parte de seu jardim inundado as margens da rodovia e longe de suas instalações. Para se ter uma idéia, as pessoas hospedadas no resort Le Canton, em Vargem Grande, com a falha momentânea da telefonia, só souberam das chuvas de quinta no domingo. A localidade de Canoas também não foi afetada pelas chuvas e oferece inúmeras atrações como passeios a cavalo, spas e hotéis fazenda, além de passeios em pousadas temáticas como a Gaura Mandir e Vrindávana. Já no Alto Soberbo o hotel Bel Air continua cheio e abriu seu restaurante ao público, que pode contemplar em suas varandas a mais bela vista da baía de Guanabara.
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As charmosas pizzarias do Alto, Mille Mati, Casa do Tôca e Manjericão, estão à pleno vapor com seus fornos a lenha. E no mesmo bairro, a churrascaria Novilho de Ouro teve fila no fim de semana.
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Já na Várzea, quem foi ao complexo gastronômico que abriga o Recanto dos Pescadores (http://www.recantodospescadores.com.br/), do Fondue e a Casa da Picanha, teve dificuldades de estacionar, tamanha a procura pelos famosos quitutes de camarão, uma das especialidades da casa.Peixes e frutos do mar voê também encontra na serra, no Camarão & Cia e no Caldo de Piranha, ambos na Várzea.
No bairro da Tijuca, próximo ao centro, no restaurante Tempêro com Arte (http://www.temperocomarte.com.br/index.php) a tradicional culinária brasileira ganha um acento no nome e principalmente no sabor. Com dezenove anos de tradição está sempre pronto para oferecer um serviço de ótima qualidade para agradar ao seu paladar e de toda a sua família.
Com decoração temática e cardápio inspirados no México, o Sancho Panza Café (http://www.sanchopanza.com.br/), no bairro do Alto, possui agenda cultural variada.
O Parque Nacional da Serra dos Órgãos é o terceiro mais antigo do Brasil, com rica fauna e flora, típicas da encosta Atlântica brasileira, o local recebe grande número de visitantes atraídos pelas diversas opções de lazer, como trilhas para treking, cachoeiras, rochas para escaladas, piscina natural para banho, áreas para piquenique e camping, além, é claro, da linda vista que pode ser conferida por todos os cantos.
Feirinha do Alto (Teresópolis) sem clientes !origem da matéria
Os comerciantes da Feirinha do Alto (Teresópolis) pediram ajuda ao Sebrae/RJ. É que o número de visitantes caiu 70% após a tragédia na Serra. A clientela, superior a dez mil nos fins de semana, desabou para três mil.
Teresópolis volta ao normal com os dias de sol
origem da matéria
O sol voltou a brilhar em Teresópolis. Tentando mostrar que a vida, na maioria dos bairros da cidade, vai voltando ao normal, o TeresopolisON.com foi as ruas para saber quem está freqüentando a cidade, apesar da desinformação causada pelas primeiras notícias desencontradas dos primeiros dias.
Bairros: O centro da cidade, o bairro do Alto (onde acontece a Feirinha aos fins de semana) e toda a malha urbana estão preservadas.
Não houveram nem alagamento na cidade como foi dito nas TVs, que confundiram as imagens do centro de Nova Friburgo com Teresópolis. Os bairros atingidos foram os da periferia do município, sendo o mais próximo a Posse e a localidade de Vieira, quase na divisa com Nova Friburgo.
Rodovias: A serra (BR 116) para quem vem do Rio não foi afetada em momento algum e a Tere-Fri (RJ 130) já está liberada. A Teresópolis-Petrópolis tem tráfego normal.Atrativos: A Feirinha reabriu normalmente neste fim de semana (22/01 e 23/01) com muito sol e gente comprando. Teresópolis volta ao normal. O Parque Nacional da Serra dos Órgãos, os shoppings, os cinemas, o comércio, as cafeterias, bares e restaurantes também funcionam normalmente. Há 15 anos opera os trenzinhos da Feirinha do Alto (Big Magic Trem) com uma animada companhia de personagens infantis.
Pousadas, Spas, hotéis e restaurantes: A maioria dos hotéis e pousadas (85%) funcionam normalmente e não tiveram problemas de acesso em momento algum, apenas quatro hotéis fazenda tiveram pequenas barreiras de saibro em suas vias de acesso e dentro da normalidade. Em Vieira, já na Tere-Fri, um hotel teve parte de seu jardim inundado as margens da rodovia e longe de suas instalações. Para se ter uma idéia, as pessoas hospedadas no resort Le Canton, em Vargem Grande, com a falha momentânea da telefonia, só souberam das chuvas de quinta no domingo. A localidade de Canoas também não foi afetada pelas chuvas e oferece inúmeras atrações como passeios a cavalo, spas e hotéis fazenda, além de passeios em pousadas temáticas como a Gaura Mandir e Vrindávana. Já no Alto Soberbo o hotel Bel Air continua cheio e abriu seu restaurante ao público, que pode contemplar em suas varandas a mais bela vista da baía de Guanabara.
As charmosas pizzarias do Alto, Mille Mati, Casa do Tôca e Manjericão, estão à pleno vapor com seus fornos a lenha. E no mesmo bairro, a churrascaria Novilho de Ouro teve fila no fim de semana.Já na Várzea, quem foi ao complexo gastronômico que abriga o Recanto dos Pescadores (http://www.recantodospescadores.com.br/), do Fondue e a Casa da Picanha, teve dificuldades de estacionar, tamanha a procura pelos famosos quitutes de camarão, uma das especialidades da casa.Peixes e frutos do mar voê também encontra na serra, no Camarão & Cia e no Caldo de Piranha, ambos na Várzea.E também no centro, as cafeterias San Telmo e Maria Torta Café, se transformaram em pontos de encontro de quem chega das férias ou está a trabalho na cidade, assim como a cafeteria San Telmo do bairro do Alto.
Um vagão, a princípio inutilizado na beira da rua, em pleno centro da cidade, resultou no Estação Chopp e Grill, que oferece em seu cardápio, entre outras opções, as raras cervejas Foster, Deus e Duvel !
No bairro da Tijuca, próximo ao centro, no restaurante Tempêro com Arte Com decoração temática e cardápio inspirados no México, o Sancho Panza Café (http://www.sanchopanza.com.br/), no bairro do Alto, possui agenda cultural variada. A natureza, a tranquilidade e o clima ameno são as principais características da cidade de Teresópolis. Sua geografia montanhosa proporciona atrativos para moradores e visitantes de todo Brasil, estejam eles em busca de sossego ou de aventura.
Os mais tranquilos podem apreciar seus encantos observando a Vista do Soberbo, que abrange o Rio de Janeiro e o Dedo de Deus, cartão postal de Teresópolis. Mulher de Pedra, na estrada Teresópolis-Friburgo é outro ponto marcante na paisagem. Para os casais em busca de um clima mais romântico e famílias em busca de diversão, passear no Lago Comary e saborear o cardápio variado de diversos restaurantes espalhados pela cidade é sempre uma boa pedida.
Os aventureiros se deliciam com as inúmeras possibilidades de caminhada, rapel e escalada encontrados, principalmente, no Parque Nacional da Serra dos Órgãos. O Parque, criado no início do século XIX para proteger a paisagem e a biodiversidade deste trecho da Serra do Mar, é um dos principais lugares no país procurados para a prática de esportes radicais, sobretudo pela famosa travessia Teresópolis-Petrópolis; são 42km de caminhada recompensados pela paisagem e pela vegetação repleta de orquídeas e bromélias.
Apreciar a Baía de Guanabara na Vista do Soberbo, escalar o Dedo de Deus ou tomar um bom banho de cachoeira no Frade ou na Sub Sede é uma excelente opção o ano inteiro! Teresópolis reúne atrações para variados estilos de moradores e turistas.
O Parque Nacional da Serra dos Órgãos é o terceiro mais antigo do Brasil, com rica fauna e flora, típicas da encosta Atlântica brasileira, o local recebe grande número de visitantes atraídos pelas diversas opções de lazer, como trilhas para treking, cachoeiras, rochas para escaladas, piscina natural para banho, áreas para piquenique e camping, além, é claro, da linda vista que pode ser conferida por todos os cantos. Parque Nacional lotado num domingo de muito calor - Piscina natural e cachoeiras atraem grande número de teresopolitanos - Em um domingo (30/01/2011) de sol forte e com os termômetros marcando quase 40º, a ordem do dia foi buscar algum lugar para se refrescar. Um dos locais preferidos pelos teresopolitanos foi o Parque Nacional da Serra dos Órgãos, cuja sede local conta com uma piscina natural e dezenas de cachoeiras formadas pelas águas geladas dos rios Paquequer e Beija-Flor. Tanto a piscina natural quanto as cachoeiras ficaram disputadíssimas durante todo o dia, além dos bosques e gramados.
segunda-feira, 7 de fevereiro de 2011
JEREISSATI É BENEFICIADA NA ENTRADA DA PT NA OI ! Preço justo de R$ 3,90 por ação MLFT4 !
A Jereissati Participações S.A. é uma companhia aberta nacional, com ações negociadas em bolsa de valores, e tem por principal objeto social a participação societária em outras empresas, tendo como controladas: a Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A., uma das principais companhias full service no setor de shopping centers do Brasil, em termos de área bruta locável (“ABL”), operando em todos os segmentos do setor; e a La Fonte Telecom S.A., empresa que tem por principal objeto social a participação no capital de outras sociedades, que por meio da sua controlada LF Tel S.A., participa dos blocos de controle da Telemar Participações S.A. e da CTX Participações S.A. A Telemar Participações S.A. controla a Tele Norte Leste Participações S.A. (Oi), a maior empresa integrada de Telecomunicações do Brasil e a CTX Participações S.A controla a Contax Participações, uma das principais empresas de contact center do País.
Portanto, a Jereissati Participações é um "holding pura" com investimentos nos setores de Telecomunicações (OI), "Contact Center" (CONTAX) e "Shopping Centers" (IGUATEMI).
Ser acionista da Jereissati Participações significa ter uma carteira de ações só de ações pertencentes ao controle das empresas (atualmente OI, CONTAX e IGUATEMI), com um gestor bom de negócio como o Carlos Jereissati, gestor este que inclusive é sócio também e portanto tem o maior interesse no seu crescimento, e agora contando com um novo CEO pofissional, o Fernando Portella (http://twitter.com/@fmportella), e não ter que pagar nenhuma taxa de administração ou de performance pelo desempenho da sua carteira!
Sites oficiais da empresa Holding e das empresas do Grupo:
http://www.gj.com.br/ http://www.lafonte.com.br/ http://www.lftel.com.br/ http://www.contax.com.br/ http://www.iguatemi.com.br/
JEREISSATI É BENEFICIADA NA ENTRADA DA PT NA OI !
MLFT4 => preço justo atual de R$ 3,90 pela minha análise a seguir:
Segundo o fato relevante da LA FONTE TELECOM e LF TEL divulgado em 26/01/2011,
...............
A La Fonte detém a totalidade das ações de emissão da EDSP75 Participações S.A., enquanto esta detém a totalidade das ações de emissão da LF TEL. A LF TEL é uma das acionistas controladoras da TmarPart.
Nos termos dos instrumentos contratuais celebrados nesta data relativos à Aliança Industrial, a Portugal Telecom deverá adquirir participação societária na EDSP75 por meio (i) da subscrição, em aumento de capital, de 291.226.681 ações ordinárias representativas de 30,3% do capital total e votante da EDSP75, no montante de R$ 1.370 milhões, e (ii) da aquisição, por compra e venda, de 45.096.035 ações representativas de 4,7% do capital total e votante da EDSP75, no valor de aproximadamente R$ 212,1 milhões, passando a Portugal Telecom a deter ações de emissão da EDSP75. O total das ações adquiridas pela Portugal Telecom por subscrição e compra corresponde a 35% de seu capital social votante e total da EDSP75. Os recursos decorrentes do aumento de capital serão utilizados principalmente nos aumentos de capital da TmarPart, já divulgados, e na aquisição de ações da CTX Participações S.A., conforme descrito em Fato Relevante divulgado nesta data conjuntamente com a Contax Participações S.A.
................
Ou seja, R$ 1.370.000.000,00 entram no caixa da EDSP75 pela subscrição de 291.226.681 novas ações da EDPSP75 (que representam 30,3% da EDSP75 ou da LFTel, dá no mesmo) pela PT !
R$ 212.100.000,00 entram no caixa da La Fonte Telecom pela venda de 45.096.035 ações da EDSP75 para a PT (que representam 4,7% das ações da EDSP75 ou LF Tel, dá no mesmo)!
Após a operação, a La Fonte Telecom fica em caixa com os 212,1 milhões de reais e fica dona de 65% da EDSP75 (ou da LFTel, dá no mesmo) com um caixa de R$ 1.370 milhões para poder subscrever os aumentos de capital da TmarPart (mantendo o percentual de participação no controle da OI) e na aquisição de ações da CTX Participações (aumentando a participação atual de 22,8% para 36%)!
Antes da operação com a Portugal Telecom, a La Fonte Telecom tinha 100% da LF Tel e agora passa a ter 65% da LFTel, mas como a Oi está dobrando de tamanho pela subscrição em curso, a participação de 65% representa cerca de 130% da LF TEl antes do aumento de capital da OI, isto tudo sem que a Jereissati necessite aportar nenhum dinheiro novo, pois a grana veio toda da PT na subscrição de ações da EDSP75 !
Em resumo, a Jereissati fica com 130% do que tinha em participação na OI (65% do dobro), mantem sua participação na CTX (65% de 36% ao invés de 100% de 22,8%) mas de uma empresa que é a CONTAX+DEDIC e mais R$ 212,1 milhões em caixa (indiretamente , na La Fonte Telecom)! Negócio bem esperto do Jere!
Como a PT desembolsou R$ 1.370 milhões + R$ 212,1 milhões = R$ 1.582,1 milhões para ficar dona de 35% da EDSP75( ou LF Tel, dá no mesmo), sem comprar o controle da mesma, os 65% restantes da EDPS75 (ou LF Tel, dá no mesmo) deveriam valer pelo menos 65%/35% x R$ 1,582,1 milhões = R$ 2.938,2 milhões !
Como a Jereissati Participações detém 79,37% da La Fonte Telecom, a influencia do valor da participação na La Fonte Telecom no valor da Jereissati Participações seria no mínimo R$ 2.938,2 milhões x 79,37% = R$ 2.330 milhões , e como a Jereissati Participações é composta por 963.938.751 ações, a participação na La Fonte Telecom (OI+CONTAX) representa R$ 2,42 por ação da Jereissati Participações, sem considerar o premio de controle!
Além disto, a Jereissati Participações ainda tem 52,94 % da Iguatemi , que tem valor de mercado de R$ 2.694, 7 milhões (tomando por base R$ 34,00 por ação IGTA3 x 79.255.000 ações), e, portanto, os 52,94 % da Jereissati Participações representam R$ 1.426,6 milhões , sem considerar premio de controle,e, como a Jereissati Participações é composta por 963.938.751 ações, a participação na Iguatemi representa R$ 1,48 por ação da Jereissati Participações, sem considerar o premio de controle!
Portanto, as participações atuais da Jereissati Participações na OI+CONTAX+Iguatemi, sem considerar o premio de controle, totalizam R$ 3,90 por ação da Jereissati Participações !
Como, no seu último balanço trimestral não consolidado apresentado, de 09/2010, a empresa tem menos dívidas nas contas do passivo do que a receber nas contas do seu ativo, seu endividamento é nulo, ou seja, é credora se vender suas participações em outras empresas!
É confuso, mas acho que é isso aí! Se alguém quiser contribuir com sua análise, agradeço !
sábado, 5 de fevereiro de 2011
IPOs (ofertas públicas iniciais de ações) - os melhores e piores da década
Os 20 melhores e piores IPOs da década
matéria da Exame
Levantamento traz os piores rendimentos e aqueles com melhor retorno entre as ofertas iniciais dos últimos anos
Mirela Portugal, de EXAME.com
Empresas do carioca Eike Batista foram destaque entre os lançamentos de ações dos últimos dez anos
São Paulo - Apostar numa empresa durante sua abertura de capital é uma operação delicada - nem todas valem hoje o quanto eram avaliadas no dia de sua estreia. Durante os últimos dez anos, a bolsa brasileira viveu uma maré alta de IPOs ou ofertas públicas iniciais de ações, na sigla em inglês; para alguns, uma festa de grande potencial de lucro, para outros, uma bolha de preços injustificáveis.
A década teve momentos históricos, como a estreia da petrolífera OGX (OGXP3), do empresário carioca Eike Batista, que levantou 4 bilhões de dólares e fechou seu primeiro pregão em alta de 8,3%. Por outro lado, para a maioria, a alegria durou pouco: depois da euforia inicial, boa parte das aberturas de capital realizadas nos últimos anos se mostrou um investimento ruim - quase 70% das empresas que chegaram à bolsa valem hoje menos do que no dia do IPO.
De acordo com levantamento feito pela consultoria Economática, investir em IPOs nos últimos dez anos resultou, simultaneamente, em acertos e equívocos de grande dimensão. O mercado brasileiro abrigou 128 ofertas iniciais de ações no período, que captaram cerca 123 bilhões de reais. A pesquisa leva em consideração a rentabilidade das ações desde o seu lançamento até o dia 23 de dezembro de 2010. Confira as 20 melhores e piores:
Os maiores ganhos
A dona do pódio de maior rentabilidade entre os IPO nacionais dos últimos dez anos é a Totvs (TOTS3), cujos compradoes viram as ações acumularem uma alta 219% acima do Ibovespa desde sua estreia em 2006 (o índice da bolsa nacional valorizou-se 83,7% no mesmo período). A empresa de desenvolvimento e comercialização de software de gestão empresarial captou 460 milhões de reais com sua oferta, acima das estimativas do mercado, à época em 300 milhões.
A segunda ação com melhor desempenho em relação ao Ibovespa é o da Odontoprev (ODPV3) com rentabilidade de 181,02% acida da rentabilidade do Ibovespa que no mesmo período teve rentabilidade de 63,3%.
Posição Empresa Ação Setor Rentabilidade da ação
1 Totvs TOTS3 Software e dados 219,06%
2 Odontoprev ODPV3 Outros 181,02%
3 Localiza RENT3 Outros 179,56%
4 Le Lis Blanc LLIS3 Têxtil 175,20%
5 Hypermarcas HYPE3 Outros 149,50%
6 Lojas Marisa AMAR3 Comércio 138,21%
7 Natura NATU3 Comércio 134,21%
8 Cyrela Realty CIRE3 Construção 110,69 %
9 Multiplus MPLU3 Outros 98,34%
10 Porto Seguro PSSA3 Seguradora 97,35%
11 PDG Realt PDGR3 Construção 92,65%
12 Sul America SULA11 Seguradora 89,35%
13 Mills MILS3 Outros 84,55%
14 Helbor HBOR3 Construção 83,02%
15 OGX Petroleo OGXP3 Petróleo e Gás 64,26%
16 Fleury FLRY3 Outros 60,27%
17 Cetip CTIP3 Finanças e Seguros 59,68%
18 Dasa DASA3 Outros 58,16%
19 BR Malls Part BRML3 Outros 55,75%
20 MRV MRVE3 Construção 53,54%
As maiores perdas
Os resultados para quem investiu na fabricante de biocombustíveis Brasil Ecodiesel (ECOD3) como uma aposta de médio prazo foi desastroso: o papel desabou 92,96% descontada a rentabilidade do Ibovespa desde seu IPO em 2006.
A chegada da Brasil Ecodiesel à Bovespa foi cercada de problemas. A empresa esperava uma captação entre 536,8 milhões e 694,7 milhões de reais. No final, a operação levantou 378,9 milhões, uma resposta da desconfiança do mercado acerca da real capacidade da empresa de cumprir o seu plano de investimentos.
Em segundo lugar na lista de piores rendimentos está a Laep (LAEP11), com um tombo de 89,47% de desvaloziração, descontada a rentabilidade do Ibovespa.
Posição Empresa Ação Setor Rentabilidade da ação
1 Ecodiesel ECOD3 Outros -92,96%
2 Laep MILK3 Alimentos -89,47%
3 Santos BRP STBP11 Transporte -87,89%
4 Inpar S/A INPR3 Construção -85,18%
5 Springs SGPS3 Têxtil -77,88%
6 Csu Cardsystem CARD3 Outros -77,26 %
7 Positivo POSI3 Eletrônicos -71,64%
8 Renar RNAR3 Agro e Pesca -70,38%
9 CR2 CRDE3 Construção -69,50%
10 Brookfield BISA3 Co nstrução -68,53%
11 Gol GOLL4 Transporte -68,30%
12 HSRF Part JHSF3 Construção -66,39%
13 Uol UOLL4 Software -65,63%
14 Minerva BEEF3 Alime ntos -64,98%
15 CC Des Imob CCIM3 Construção -63,91%
16 Fer Heringer FHER3 Química -62,14%
17 Sofisa SFSA4 Finanças -61,45%
18 Profarma PFRM3 Comércio -58,96%
19 Grendene GRND3 Têxtil -58,40%
20 Providencia PRVI3 Química -58,37%
IPOs e ofertas estão de volta
Acompanhe as últimas notícias sobre as empresas estreantes na bolsa em:
http://exame.abril.com.br/topicos/ipos
matéria da Exame
Levantamento traz os piores rendimentos e aqueles com melhor retorno entre as ofertas iniciais dos últimos anos
Mirela Portugal, de EXAME.com
Empresas do carioca Eike Batista foram destaque entre os lançamentos de ações dos últimos dez anos
São Paulo - Apostar numa empresa durante sua abertura de capital é uma operação delicada - nem todas valem hoje o quanto eram avaliadas no dia de sua estreia. Durante os últimos dez anos, a bolsa brasileira viveu uma maré alta de IPOs ou ofertas públicas iniciais de ações, na sigla em inglês; para alguns, uma festa de grande potencial de lucro, para outros, uma bolha de preços injustificáveis.
A década teve momentos históricos, como a estreia da petrolífera OGX (OGXP3), do empresário carioca Eike Batista, que levantou 4 bilhões de dólares e fechou seu primeiro pregão em alta de 8,3%. Por outro lado, para a maioria, a alegria durou pouco: depois da euforia inicial, boa parte das aberturas de capital realizadas nos últimos anos se mostrou um investimento ruim - quase 70% das empresas que chegaram à bolsa valem hoje menos do que no dia do IPO.
De acordo com levantamento feito pela consultoria Economática, investir em IPOs nos últimos dez anos resultou, simultaneamente, em acertos e equívocos de grande dimensão. O mercado brasileiro abrigou 128 ofertas iniciais de ações no período, que captaram cerca 123 bilhões de reais. A pesquisa leva em consideração a rentabilidade das ações desde o seu lançamento até o dia 23 de dezembro de 2010. Confira as 20 melhores e piores:
Os maiores ganhos
A dona do pódio de maior rentabilidade entre os IPO nacionais dos últimos dez anos é a Totvs (TOTS3), cujos compradoes viram as ações acumularem uma alta 219% acima do Ibovespa desde sua estreia em 2006 (o índice da bolsa nacional valorizou-se 83,7% no mesmo período). A empresa de desenvolvimento e comercialização de software de gestão empresarial captou 460 milhões de reais com sua oferta, acima das estimativas do mercado, à época em 300 milhões.
A segunda ação com melhor desempenho em relação ao Ibovespa é o da Odontoprev (ODPV3) com rentabilidade de 181,02% acida da rentabilidade do Ibovespa que no mesmo período teve rentabilidade de 63,3%.
Posição Empresa Ação Setor Rentabilidade da ação
1 Totvs TOTS3 Software e dados 219,06%
2 Odontoprev ODPV3 Outros 181,02%
3 Localiza RENT3 Outros 179,56%
4 Le Lis Blanc LLIS3 Têxtil 175,20%
5 Hypermarcas HYPE3 Outros 149,50%
6 Lojas Marisa AMAR3 Comércio 138,21%
7 Natura NATU3 Comércio 134,21%
8 Cyrela Realty CIRE3 Construção 110,69 %
9 Multiplus MPLU3 Outros 98,34%
10 Porto Seguro PSSA3 Seguradora 97,35%
11 PDG Realt PDGR3 Construção 92,65%
12 Sul America SULA11 Seguradora 89,35%
13 Mills MILS3 Outros 84,55%
14 Helbor HBOR3 Construção 83,02%
15 OGX Petroleo OGXP3 Petróleo e Gás 64,26%
16 Fleury FLRY3 Outros 60,27%
17 Cetip CTIP3 Finanças e Seguros 59,68%
18 Dasa DASA3 Outros 58,16%
19 BR Malls Part BRML3 Outros 55,75%
20 MRV MRVE3 Construção 53,54%
As maiores perdas
Os resultados para quem investiu na fabricante de biocombustíveis Brasil Ecodiesel (ECOD3) como uma aposta de médio prazo foi desastroso: o papel desabou 92,96% descontada a rentabilidade do Ibovespa desde seu IPO em 2006.
A chegada da Brasil Ecodiesel à Bovespa foi cercada de problemas. A empresa esperava uma captação entre 536,8 milhões e 694,7 milhões de reais. No final, a operação levantou 378,9 milhões, uma resposta da desconfiança do mercado acerca da real capacidade da empresa de cumprir o seu plano de investimentos.
Em segundo lugar na lista de piores rendimentos está a Laep (LAEP11), com um tombo de 89,47% de desvaloziração, descontada a rentabilidade do Ibovespa.
Posição Empresa Ação Setor Rentabilidade da ação
1 Ecodiesel ECOD3 Outros -92,96%
2 Laep MILK3 Alimentos -89,47%
3 Santos BRP STBP11 Transporte -87,89%
4 Inpar S/A INPR3 Construção -85,18%
5 Springs SGPS3 Têxtil -77,88%
6 Csu Cardsystem CARD3 Outros -77,26 %
7 Positivo POSI3 Eletrônicos -71,64%
8 Renar RNAR3 Agro e Pesca -70,38%
9 CR2 CRDE3 Construção -69,50%
10 Brookfield BISA3 Co nstrução -68,53%
11 Gol GOLL4 Transporte -68,30%
12 HSRF Part JHSF3 Construção -66,39%
13 Uol UOLL4 Software -65,63%
14 Minerva BEEF3 Alime ntos -64,98%
15 CC Des Imob CCIM3 Construção -63,91%
16 Fer Heringer FHER3 Química -62,14%
17 Sofisa SFSA4 Finanças -61,45%
18 Profarma PFRM3 Comércio -58,96%
19 Grendene GRND3 Têxtil -58,40%
20 Providencia PRVI3 Química -58,37%
IPOs e ofertas estão de volta
Acompanhe as últimas notícias sobre as empresas estreantes na bolsa em:
http://exame.abril.com.br/topicos/ipos
sexta-feira, 4 de fevereiro de 2011
Programa de fidelidade "Fica Mais" da Bolsa BM&FBovespa com a MULTIPLUS alcança 2,6 mil pessoas físicas
Programa de fidelidade da Bolsa alcança 2,6 mil pessoas físicas
03/02/2011 - 11h08
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2011/02/03/programa-de-fidelidade-da-bolsa-alcanca-26-mil-pessoas-fisicas.jhtm
SÃO PAULO – Cerca de 2,6 mil investidores pessoas físicas já aderiram ao programa de fidelidade da Bolsa de Valores, que está disponível desde dezembro do ano passado.
No programa Fica Mais, elaborado em parceria com a Multiplus Fidelidade, o investidor acumula pontos que podem ser trocados por produtos e serviços.
A iniciativa faz parte do programa de popularização da bolsa, que tem como objetivo estimular os aplicadores a permanecerem mais tempo no mercado de ações.
Regras
Quanto mais tempo o investidor mantiver sua carteira de ações, mais pontos ele ganhará. Isso porque a permanência mensal dos investimentos garante 50 pontos. A indicação de um amigo que preencher o cadastro no site Fica Mais garante cinco pontos, enquanto a indicação do amigo para o mercado acionário rende 50 pontos.
Para ganhar pontos, os investidores precisam ter saldo em carteira própria no último dia útil do mês e, se indicar algum amigo, ambos deverão usar a mesma corretora.
Entre os produtos e serviços que fazem parte do programa, estão passagens aéreas nacionais e internacionais, roteiros turísticos, livros, CDs e DVDs, serviços de telefonia fixa, móvel e banda larga e outros. De acordo com a BM&FBovespa, em breve, os clientes também poderão trocar seus pontos por serviços de consultoria pessoal financeira.
A adesão ao programa deve ser feita pelo site www.bmfbovespa.com.br/cei.
03/02/2011 - 11h08
http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2011/02/03/programa-de-fidelidade-da-bolsa-alcanca-26-mil-pessoas-fisicas.jhtm
SÃO PAULO – Cerca de 2,6 mil investidores pessoas físicas já aderiram ao programa de fidelidade da Bolsa de Valores, que está disponível desde dezembro do ano passado.
No programa Fica Mais, elaborado em parceria com a Multiplus Fidelidade, o investidor acumula pontos que podem ser trocados por produtos e serviços.
A iniciativa faz parte do programa de popularização da bolsa, que tem como objetivo estimular os aplicadores a permanecerem mais tempo no mercado de ações.
Regras
Quanto mais tempo o investidor mantiver sua carteira de ações, mais pontos ele ganhará. Isso porque a permanência mensal dos investimentos garante 50 pontos. A indicação de um amigo que preencher o cadastro no site Fica Mais garante cinco pontos, enquanto a indicação do amigo para o mercado acionário rende 50 pontos.
Para ganhar pontos, os investidores precisam ter saldo em carteira própria no último dia útil do mês e, se indicar algum amigo, ambos deverão usar a mesma corretora.
Entre os produtos e serviços que fazem parte do programa, estão passagens aéreas nacionais e internacionais, roteiros turísticos, livros, CDs e DVDs, serviços de telefonia fixa, móvel e banda larga e outros. De acordo com a BM&FBovespa, em breve, os clientes também poderão trocar seus pontos por serviços de consultoria pessoal financeira.
A adesão ao programa deve ser feita pelo site www.bmfbovespa.com.br/cei.
quarta-feira, 2 de fevereiro de 2011
O GUIA ESSENCIAL DOS IMÓVEIS - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO? A ALTA CHEGOU AO FIM? HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA? HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
O GUIA ESSENCIAL DOS IMÓVEIS
Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário
1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO?
2 - A ALTA CHEGOU AO FIM?
3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Autor(es): José Fucs
Época - 31/01/2011
origem da matéria completa
Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina, Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.
O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”
Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.
Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”
Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.
1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO?
Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.
Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.
Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”
Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”
Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”
A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.
Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:
- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;
- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;
- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;
- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio.
2 - A ALTA CHEGOU AO FIM?
Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).
No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.
Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”
A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.”
3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”
No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.
O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.
Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa.
4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”
Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”
Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.
A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”
Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.
Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.
Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.
Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.
Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo
No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.
No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.
Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.
Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.
Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.
Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.
Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário
1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO?
2 - A ALTA CHEGOU AO FIM?
3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Autor(es): José Fucs
Época - 31/01/2011
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Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina, Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.
O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”
Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.
Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”
Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.
1 - POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO?
Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.
Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.
Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”
Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”
Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”
A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.
Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:
- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;
- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;
- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;
- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio.
2 - A ALTA CHEGOU AO FIM?
Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).
No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.
Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”
A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.”
3 - HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”
No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.
O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.
Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa.
4 - HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”
Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”
Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.
A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”
Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.
Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.
Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.
Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.
Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo
No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.
No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.
Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.
Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.
Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.
Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.
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