Bolha Imobiliária - O que é ? O Brasil está nela?

O que é uma bolha?

Matéria publicada por Fábio Portela em 7 de dezembro de 2011 

   

De uns tempos para cá, tenho visto, em outros fóruns de discussão, muitas pessoas questionando minha “previsão” de que o país passa por uma bolha imobiliária. Muitas pessoas alegam que não existe a bolha porque não vislumbram um cenário em que os preços caiam agudamente, como aconteceu nos Estados Unidos. Outras pessoas dizem que não há bolha imobiliária no país porque nosso sistema bancário é melhor regulamentado do que o americano e que, por isso, não acontecerá aqui o que aconteceu por lá. Acredito que ambos os argumentos são falhos – e a falha deles é a falta de conhecimento a respeito do que é uma bolha.

O que é uma bolha?

Definição simples, rápida e direta: uma bolha é a situação em que ocorre um descolamento dos preços de um ativo ( imóvel, ações, fundos imobiliários, tulipas ) com relação aos seus fundamentos.

Ou seja, na definição de bolha não está embutida nenhuma “queda abrupta” ou “crise de crédito idêntica à que ocorreu nos EUA”. Repetindo a definição, bolhas são o simples descolamento dos preços de um ativo com relação a seus fundamentos. E como avaliamos se está ocorrendo esse descolamento dos preços?

A principal maneira de fazer isso é avaliar o retorno do ativo para seu proprietário. O valor de um título do tesouro direto  é calculado pelos juros que ele paga; o de uma ação, pelo seu retorno (em termos de lucro por ação ou de dividendos); e os imóveis, pelo seu aluguel. Não é possível avaliar se um ativo está caro ou barato, ou descolado de seus fundamentos ou não, apenas pela tendência de preços. Se o preço de uma ação sobe em harmonia com o crescimento do seu lucro, está tudo certo. Mas, às vezes, o preço da ação sobe de maneira descolada do crescimento dos seus lucros, pelo simples fato de que os investidores aceitam pagar mais por ela do que seu valor intrínseco. Se isso ocorre, uma bolha está criada.

Normalmente, esse descolamento dos fundamentos ocorre porque os investidores ficam encantados com um “novo” paradigma. Foi o que aconteceu em 2000, com a bolha das empresas da Internet. Fascinados pela rede mundial e suas possibilidades, investidores negociavam a preços absurdos ações de empresas que jamais haviam sido lucrativas. Deu no que deu. No Brasil, vimos um arremedo disso com a descoberta do pré-sal. A Petrobras disparou por algum tempo, mas suas ações jamais voltaram aos patamares de maio de 2008.

E, acredito, temos visto isso com os imóveis no Brasil. De uns tempos pra cá, consolidou-se um paradigma composto pelas seguintes premissas: (i) o preço dos imóveis jamais caiu; (ii) imóvel sempre foi um excelente investimento; (iii) as altas taxas de crescimento (de ordem de 20-25% ao ano) se manterão até, pelo menos, a Copa do Mundo ou as Olimpíadas (no caso do Rio de Janeiro); e (iv) a demanda é sustentável porque o Brasil vive um grande déficit habitacional. Mesmo que essas premissas fossem verdadeiras, elas não afastam o seguinte problema: se verificarmos a rentabilidade do imóvel em relação ao tipo de rendimento que dele se espera (os aluguéis), perceberemos que em várias cidades do país a rentabilidade esperada dos imóveis em termos de aluguel é muito inferior à taxa de outros investimentos. Em muitos casos, o proprietário recebe, em aluguel, menos de 3% do valor do imóvel por ano. Isso é metade da poupança, e é inferior à rentabilidade, em dividendos, de empresas como a Ambev.

É para avaliar se os preços das ações estão descolados de seus fundamentos que os investidores utilizam indicadores como o Preço por Lucro (P/L). Uma empresa que traga para seu acionista um lucro por ação de R$ 2,00 e esteja avaliada a R$ 10,00 apresenta um indicador P/L igual a 5. No caso dos imóveis, uma casa que seja alugada por 3% do valor do imóvel apresenta um índice P/L equivalente a 33,33. Números, por si sós, não dizem nada. Mas um P/L muito superior a 20 por um ativo que não produz nada é, no mínimo, temerário nas condições atuais (no caso dos imóveis, adota-se como padrão um P/L igual a 16,67, que equivale a uma rentabilidade próxima a 6% ao ano). Se a economia realmente estivesse tão bem a ponto de justificar esses preços, o preço dos aluguéis subiriam bruscamente até o ponto em que estaria justificada essa rentabilidade. Embora o valor dos aluguéis tenha subido bastante nos últimos anos, não subiram o suficiente para compensar o aumento excessivo dos preços dos imóveis.

Uma bolha não é definida pela queda brusca no preço do ativo

Muitas pessoas acreditam que uma bolha é definida pela queda brusca no preço do ativo que se está examinando. Isso, contudo, não é necessário. A bolha é o descolamento dos fundamentos; a queda brusca nos preços pode ser apenas a consequência disso. Às vezes, a bolha pode ser esvaziada pela simples passagem do tempo. Acredito que é o que está ocorrendo, em parte, no mercado de ações. Entre 2003 e 2008, o mercado subiu demais – acima do que os fundamentos recomendavam.  Não é à toa, portanto, que muitos dos preços praticados em 2007 ou 2008 só agora estejam se tornando razoáveis.

Dê uma olhada na seguinte tabela:

Como você pode ver, a tabela se refere à comparação dos preços e do índice P/L de algumas empresas brasileiras entre os anos de 2007 e 2011 (última cotação de 2007 e a cotação de algumas empresas no dia 2/12/2011). Destaquei em negrito, para cada empresa, o maior P/L entre os dois e o maior preço entre os dois destacados. Como você pode ver, em 6 de 7 casos o índice P/L era maior em 2007 do que os praticados agora, em 2011. E em 4 de 7 casos os preços praticados naquela época eram maiores do que os praticados em 2011.

O fato de as ações, em 2007, estarem sendo negociadas a múltiplos muito maiores do que hoje, em média (a exceção na tabela é a Natura), significa que uma parte da queda se deveu justamente ao fato de que, naquela época, os preços estavam acima do justificado pelos seus fundamentos. Mas, apesar disso, hoje há empresas com múltiplos extremamente mais baixos – as ações de Banco do Brasil, Vale e Petrobras, por exemplo, estão sendo negociadas  a um P/L entre 5 e 8, ao passo que, durante a crise, estavam com múltiplos acima de 12 (no caso da Petrobras, acima de 17). Evidentemente, isso não significa dizer que múltiplos altos, por si só, indicam queda futura. Às vezes, os fundamentos de uma empresa justificam múltiplos mais altos, como é o caso da Ambev, cujas ações AMBV4 eram negociadas a R$ 25,62 e hoje são negociadas a R$ 61,80 (preço ajustado). Em 2007, o P/L da Ambev estava na casa dos 28,4, e hoje, está na casa dos 23,51 – plenamente justificado pelo forte crescimento da empresa.

Mas, se você olhar bem na tabela, é perfeitamente possível divisar que uma parte das “bolhas” foi esvaziada pelo tempo, sem queda brusca. É o caso do Bradesco, por exemplo. Se considerarmos apenas os anos de 2007 e de 2011 (desconsiderando as fortes quedas de 2008), verificaremos que, embora sua cotação tenha ficado aproximadamente nos mesmos patamares (em torno de R$ 30,00), seu P/L caiu de 13,37 para 10,4. Isso aconteceu porque, ao longo dos últimos 4 anos, o Bradesco apresentou crescimento nos seus lucros. Como o preço permaneceu no mesmo patamar, a relação entre o Preço e o Lucro permaneceu relativamente estável.

Isso também pode acontecer com os imóveis. Os preços podem ficar estáveis por muito tempo, fazendo com que o simples reajuste do aluguel ao longo dos anos torne a relação entre o preço do imóvel e o valor de seu aluguel mais razoáveis. Se isso acontecer, muitas pessoas dirão que não houve bolha, mas apenas um “ajuste” nos preços. Sim, camarada… mas esse AJUSTE, mesmo que dure muitos anos, desinflará a bolha. Não tenho a menor dúvida de que isso acontecerá mais cedo ou mais tarde, seja na forma de um ajuste decorrente da estabilização dos preços por alguns anos (e isso também significa prejuízo para muita gente), seja na forma de um estouro mais agudo. De qualquer forma, há muitos a perder com isso, e poucos a ganhar.

Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Riscos 18/01/2012 13:22
fonte da matéria
Os fatores complicadores de prédios, inquilinos e papéis que podem causar dor de cabeça aos cotistas
 
São Paulo – Depois de se afligirem com problemas de inadimplência, os investidores dos fundos imobiliários Hospital Nossa Senhora de Lourdes e Hospital da Criança sofreram mais um impacto. Ambos os inquilinos, que atrasaram seus pagamentos respectivamente em novembro e janeiro, conseguiram liminares provisórias para baixar o valor do aluguel.
No caso, os contratos desses dois fundos permitiam a revisional para baixo, solicitada uma vez que os resultados esperados não foram atingidos. Ambos os fundos inclusive amargaram péssima rentabilidade em 2011, com desvalorização de cerca de 20%, juntando-se valor da cota e o rendimento com aluguéis. A gestora Brazilian Mortgages e o Grupo Nossa Senhora de Lourdes, dono dos dois hospitais, disseram que não se pronunciariam a respeito afora os fatos relevantes já publicados.

Além dessas questões contratuais que podem, em última instância, prejudicar os cotistas, o tipo de imóvel constante na carteira de um fundo pode ser um fator complicador. Hospitais têm um agravante em relação a outros tipos de ativos, em função da própria característica do negócio. São inquilinos mais difíceis de despejar e substituir, o que torna o risco do investimento maior do que o de se investir em edifícios que abriguem empresas de outros ramos.Mas não são só os hospitais que se configuram como fatores de risco para fundos imobiliários. Embora pareçam investimentos de renda fixa - por causa dos pagamentos de aluguéis - esses fundos são aplicações de renda variável e contam com uma série de riscos que devem ser bem conhecidos pelo investidor que quer entrar no negócio. Conheça os tipos de situações que representam maior risco para os cotistas de fundos imobiliários:

1. Hospitais e instituições de ensino

Fundos de hospitais ou instituições de ensino, como escolas e faculdades, costumam ter risco de médio para alto. Primeiro, porque os imóveis que abrigam essas instituições são edifícios construídos para finalidades específicas, o que dificulta a substituição do inquilino que venha a sair do prédio. “Você só consegue alugar o prédio de um hospital para outro hospital”, exemplifica Fátima Russo, responsável pela área comercial de fundos imobiliários da Coinvalores.

O outro problema é a dificuldade de despejo, por conta da função social dessas instituições. Caso essa medida extrema seja necessária, não apenas o dono do negócio será atingido, mas todas aquelas pessoas que se utilizam de seus serviços. Achar outro edifício adequado às instalações de escolas e principalmente de hospitais também não é nada fácil. “É uma questão superior à do risco-retorno. Há até uma questão ética associada”, diz José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Justamente por isso, a lei de locações protege esse tipo de inquilino. Em vez do prazo normal de despejo, que costuma ser de 15 a 30 dias, hospitais têm um prazo de um ano, e escolas, de seis meses a um ano, para que a saída coincida com o período de recesso escolar. O processo costuma se arrastar por mais tempo que o normal até para sair a sentença.

Para o consultor financeiro Mauro Calil, quem quer investir nesse tipo de fundo deve dar atenção especial ao perfil do inquilino e à administração. “Quem é o grupo que está alugando o hospital? É uma instituição religiosa, beneficente, ou é um hospital que depende do SUS?”, exemplifica.
2. Inquilino único

Fundos que administram apenas um empreendimento, com um único inquilino, podem ser bem mais arriscados que aqueles que pulverizam o risco entre vários locatários. “Se houver algum problema com aquele inquilino, 100% do ativo fica comprometido”, observa Fátima Russo. As exceções são aqueles inquilinos notadamente reconhecidos como bons pagadores. Um bom exemplo é a Caixa Econômica Federal. O Edifício Almirante Barroso, fundo da Brazilian Mortgages onde fica a sede da Caixa no Rio, foi um dos fundos mais bem-sucedidos de 2011, e paga um dos mais altos aluguéis atualmente.

O avesso dos fundos de risco concentrado são os fundos que investem em vários imóveis ou em empreendimentos com vários inquilinos, como os shopping centers. Fundos de cotas de outros fundos imobiliários poderiam ser considerados o oposto diametral em matéria de diversificação.

3. Edifícios de finalidade específica

Edifícios built-to-suit - construídos para atender as necessidades específicas de uma empresa – são mais difíceis de reocupar caso o inquilino original saia. Hospitais, escolas ou mesmo prédios que abriguem redações jornalísticas têm a arquitetura configurada para abrigar apenas empresas daquele ramo de negócio.

4. Inquilinos que espantem outros inquilinos

Às vezes a “idiossincrasia” é do próprio inquilino, e não do empreendimento. Uma empresa de call center que funcione 24 horas por dia pode afastar inquilinos mais tradicionais que desejem alugar uma laje no mesmo empreendimento. O entra-e-sai constante e despesas maiores com vigilância podem incomodar empresas que funcionem apenas em horário comercial.

5. Inquilinos ligados ao comércio

Shoppings têm risco médio, pois diluem seu risco por um grande número de inquilinos, amenizando o problema da vacância. Em contrapartida, esses empreendimentos contam com o risco do comércio, ligado ao momento econômico, ao crédito disponível no mercado, ao índice de desemprego e à renda da população. O risco aumenta se houver terrenos livres e grande público potencial nos arredores, pois é possível que, em breve, surjam novos shopping centers nas imediações.

6. Recebíveis imobiliários


Restritos aos investidores qualificados – aqueles que têm pelo menos 300.000 reais em aplicações financeiras – os fundos de recebíveis imobiliários são talvez os mais arriscados entre os fundos imobiliários. Na realidade, são fundos de renda fixa privada, focados em papéis de dívida do mercado imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

“O problema é que não há imóvel nessa carteira, apenas dívida”, diz Mauro Calil. Embora muitos desses títulos tenham os imóveis como garantia, não existe o respaldo do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), como acontece com o investimento direto em alguns desses papéis. “O FGC não garante o investimento em fundos, apenas os depósitos à vista”, diz Mauro Calil. Aqui, o mais importante é se certificar que o gestor é exigente na análise de crédito.

Imóveis não são como renda fixa

Encarar os fundos imobiliários como investimentos de renda variável, conhecendo seus riscos, é a melhor maneira de se preparar para entrar no negócio. É preciso avaliar as credenciais do gestor, o porte do inquilino, o histórico do fundo, as possíveis cláusulas contratuais que possam beneficiar os inquilinos, bem como as promessas de rentabilidade. Não é, por exemplo, porque o fundo garante a rentabilidade durante dois anos que, após esse período, os rendimentos continuarão os mesmos. Sua expectativa de rentabilidade pode não ter sido atingida.
Veja o passo-a-passo para escolher um bom fundo imobiliário.

Mesmo o investimento direto em imóveis conta com uma série de riscos – vacância, desvalorização, inadimplência – dos quais os investidores muitas vezes se esquecem. Em relação aos imóveis físicos, inclusive, os fundos imobiliários possuem uma série de vantagens: maior diversificação, gestão profissional terceirizada, isenção de IR para os aluguéis e impossibilidade de execução judicial dos ativos em carteira.

“Como a economia está indo bem, o retorno médio dos fundos imobiliários entre 2005 e 2010 foi superior a 20% ao ano. Por conta disso, o investidor tem impressão de que é uma renda fixa turbinada. Mas não é. Porém, com a tendência de queda da taxa de juros, esse tipo de investimento está cada vez mais promissor”, diz José Diniz, da Rio Bravo.

Passo-a-passo para escolher um bom fundo imobiliário

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário


Aplicações financeiras 05/11/2010 09:57
 
fonte da matéria
 
Analistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena
 
Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks - que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.
Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório "Entendendo os fundos de investimento imobiliário". Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 - A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário.
O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. "Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários", escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 - Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa.
Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 - Prefira fundos com formador de mercado.
Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.
 
4 - Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino.
Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. "O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação", diz o BTG.
 
5 - Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício.
"Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.".


6 - Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo.
"A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância", diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. "É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região", diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.

7 - Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos.
Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.
 
8 - Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância.
No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. "É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos", escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.


9 - Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas.
A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 - Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento.
"No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores."

11 - Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior.
Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. "Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades."


12 - Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação.
Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos - sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. "São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos." Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.
 
13 - Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos.
Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.