Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

Riscos 18/01/2012 13:22
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Os fatores complicadores de prédios, inquilinos e papéis que podem causar dor de cabeça aos cotistas
 
São Paulo – Depois de se afligirem com problemas de inadimplência, os investidores dos fundos imobiliários Hospital Nossa Senhora de Lourdes e Hospital da Criança sofreram mais um impacto. Ambos os inquilinos, que atrasaram seus pagamentos respectivamente em novembro e janeiro, conseguiram liminares provisórias para baixar o valor do aluguel.
No caso, os contratos desses dois fundos permitiam a revisional para baixo, solicitada uma vez que os resultados esperados não foram atingidos. Ambos os fundos inclusive amargaram péssima rentabilidade em 2011, com desvalorização de cerca de 20%, juntando-se valor da cota e o rendimento com aluguéis. A gestora Brazilian Mortgages e o Grupo Nossa Senhora de Lourdes, dono dos dois hospitais, disseram que não se pronunciariam a respeito afora os fatos relevantes já publicados.

Além dessas questões contratuais que podem, em última instância, prejudicar os cotistas, o tipo de imóvel constante na carteira de um fundo pode ser um fator complicador. Hospitais têm um agravante em relação a outros tipos de ativos, em função da própria característica do negócio. São inquilinos mais difíceis de despejar e substituir, o que torna o risco do investimento maior do que o de se investir em edifícios que abriguem empresas de outros ramos.Mas não são só os hospitais que se configuram como fatores de risco para fundos imobiliários. Embora pareçam investimentos de renda fixa - por causa dos pagamentos de aluguéis - esses fundos são aplicações de renda variável e contam com uma série de riscos que devem ser bem conhecidos pelo investidor que quer entrar no negócio. Conheça os tipos de situações que representam maior risco para os cotistas de fundos imobiliários:

1. Hospitais e instituições de ensino

Fundos de hospitais ou instituições de ensino, como escolas e faculdades, costumam ter risco de médio para alto. Primeiro, porque os imóveis que abrigam essas instituições são edifícios construídos para finalidades específicas, o que dificulta a substituição do inquilino que venha a sair do prédio. “Você só consegue alugar o prédio de um hospital para outro hospital”, exemplifica Fátima Russo, responsável pela área comercial de fundos imobiliários da Coinvalores.

O outro problema é a dificuldade de despejo, por conta da função social dessas instituições. Caso essa medida extrema seja necessária, não apenas o dono do negócio será atingido, mas todas aquelas pessoas que se utilizam de seus serviços. Achar outro edifício adequado às instalações de escolas e principalmente de hospitais também não é nada fácil. “É uma questão superior à do risco-retorno. Há até uma questão ética associada”, diz José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Justamente por isso, a lei de locações protege esse tipo de inquilino. Em vez do prazo normal de despejo, que costuma ser de 15 a 30 dias, hospitais têm um prazo de um ano, e escolas, de seis meses a um ano, para que a saída coincida com o período de recesso escolar. O processo costuma se arrastar por mais tempo que o normal até para sair a sentença.

Para o consultor financeiro Mauro Calil, quem quer investir nesse tipo de fundo deve dar atenção especial ao perfil do inquilino e à administração. “Quem é o grupo que está alugando o hospital? É uma instituição religiosa, beneficente, ou é um hospital que depende do SUS?”, exemplifica.
2. Inquilino único

Fundos que administram apenas um empreendimento, com um único inquilino, podem ser bem mais arriscados que aqueles que pulverizam o risco entre vários locatários. “Se houver algum problema com aquele inquilino, 100% do ativo fica comprometido”, observa Fátima Russo. As exceções são aqueles inquilinos notadamente reconhecidos como bons pagadores. Um bom exemplo é a Caixa Econômica Federal. O Edifício Almirante Barroso, fundo da Brazilian Mortgages onde fica a sede da Caixa no Rio, foi um dos fundos mais bem-sucedidos de 2011, e paga um dos mais altos aluguéis atualmente.

O avesso dos fundos de risco concentrado são os fundos que investem em vários imóveis ou em empreendimentos com vários inquilinos, como os shopping centers. Fundos de cotas de outros fundos imobiliários poderiam ser considerados o oposto diametral em matéria de diversificação.

3. Edifícios de finalidade específica

Edifícios built-to-suit - construídos para atender as necessidades específicas de uma empresa – são mais difíceis de reocupar caso o inquilino original saia. Hospitais, escolas ou mesmo prédios que abriguem redações jornalísticas têm a arquitetura configurada para abrigar apenas empresas daquele ramo de negócio.

4. Inquilinos que espantem outros inquilinos

Às vezes a “idiossincrasia” é do próprio inquilino, e não do empreendimento. Uma empresa de call center que funcione 24 horas por dia pode afastar inquilinos mais tradicionais que desejem alugar uma laje no mesmo empreendimento. O entra-e-sai constante e despesas maiores com vigilância podem incomodar empresas que funcionem apenas em horário comercial.

5. Inquilinos ligados ao comércio

Shoppings têm risco médio, pois diluem seu risco por um grande número de inquilinos, amenizando o problema da vacância. Em contrapartida, esses empreendimentos contam com o risco do comércio, ligado ao momento econômico, ao crédito disponível no mercado, ao índice de desemprego e à renda da população. O risco aumenta se houver terrenos livres e grande público potencial nos arredores, pois é possível que, em breve, surjam novos shopping centers nas imediações.

6. Recebíveis imobiliários


Restritos aos investidores qualificados – aqueles que têm pelo menos 300.000 reais em aplicações financeiras – os fundos de recebíveis imobiliários são talvez os mais arriscados entre os fundos imobiliários. Na realidade, são fundos de renda fixa privada, focados em papéis de dívida do mercado imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

“O problema é que não há imóvel nessa carteira, apenas dívida”, diz Mauro Calil. Embora muitos desses títulos tenham os imóveis como garantia, não existe o respaldo do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), como acontece com o investimento direto em alguns desses papéis. “O FGC não garante o investimento em fundos, apenas os depósitos à vista”, diz Mauro Calil. Aqui, o mais importante é se certificar que o gestor é exigente na análise de crédito.

Imóveis não são como renda fixa

Encarar os fundos imobiliários como investimentos de renda variável, conhecendo seus riscos, é a melhor maneira de se preparar para entrar no negócio. É preciso avaliar as credenciais do gestor, o porte do inquilino, o histórico do fundo, as possíveis cláusulas contratuais que possam beneficiar os inquilinos, bem como as promessas de rentabilidade. Não é, por exemplo, porque o fundo garante a rentabilidade durante dois anos que, após esse período, os rendimentos continuarão os mesmos. Sua expectativa de rentabilidade pode não ter sido atingida.
Veja o passo-a-passo para escolher um bom fundo imobiliário.

Mesmo o investimento direto em imóveis conta com uma série de riscos – vacância, desvalorização, inadimplência – dos quais os investidores muitas vezes se esquecem. Em relação aos imóveis físicos, inclusive, os fundos imobiliários possuem uma série de vantagens: maior diversificação, gestão profissional terceirizada, isenção de IR para os aluguéis e impossibilidade de execução judicial dos ativos em carteira.

“Como a economia está indo bem, o retorno médio dos fundos imobiliários entre 2005 e 2010 foi superior a 20% ao ano. Por conta disso, o investidor tem impressão de que é uma renda fixa turbinada. Mas não é. Porém, com a tendência de queda da taxa de juros, esse tipo de investimento está cada vez mais promissor”, diz José Diniz, da Rio Bravo.