Empresas de Exploração de Imóveis - O que observar sobre ROE e VP na comparação no setor? O caso Iguatemi (IESC)

Muito cuidado com ROEs publicados em empresas de exploração de imóveis, pois se são relativos a períodos que só tem lucros de locação não podem mesmo ser elevados, principalmente se muitos investimentos ainda não estão operacionais. ROEs elevados em empresas de exploração de imóveis só em períodos em que tem lucros de vendas de imóveis acrescidas aos das locações. Veja o ROE do 3º tri da IGTA3 quando ela publicar, como será bem maior que os 10% atuais (pois vendeu o Shopping Boulevard Iguatemi Rio - veja estimativa do lucro em: http://confrariadenegocios.blogspot.com.br/2012/09/iguatemi-igta3-tem-lucro-expressivo-na.html )! Pode acontecer também do ROE ser alto quando a empresa atualiza a valor de mercado o valor de suas propriedades para investimentos e contabiliza a diferença como lucro, mesmo sem vender as propriedades (prática de algumas empresas e não todas, e que deve ser levado em conta na comparação do setor)!

Muito cuidado com os VPAs publicados em empresas de exploração de imóveis, principalmente em empresas que estão em fase de investimento de implantação que contabilizam o VPA pelo custo (prática de algumas empresas e não todas, e que deve ser levado em conta na comparação do setor, conforme observado no parágrafo acima , e que distorce as comparações do setor sobre a relação P/VP)! Se eu te disser que o P/VP da IGTA3 pode ser bem menor que os 2,38 atuais você acredita? Não ! Pois é !

Nas notas explicativas da Iguatemi do 2º trí está mencionado:
http://iguatemi.infoinvest.com.br/ptb/1415/1343695887_409707156.pdf
9. PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO
em 30.06.2012 = R$ 1.986.800.000
................
"A Companhia contrata anualmente peritos especializados e independentes para estimar o valor justo das propriedades para investimento. Com base na estimativa efetuada em 31 de dezembro de 2011 a Companhia revisa periodicamente o valor justo das propriedades para investimento, em 30 de junho de 2012 é como segue:"
..........................Shoppings em operação | Shoppings anunciados | Total
Participação da Companhia R$ 4.214.000.000 | R$ 571.000.000 | R$ 4.785.000.000

"O valor justo das propriedades para investimento é estimado anualmente por peritos especializados e independentes, que adotaram os métodos preceituados pelo The Royal Institution of Chartered Surveyors - R.I.C.S. do Reino Unido da Grã-Bretanha e pelo Appraisal Institute dos Estados Unidos, os quais são internacionalmente utilizados e reconhecidos para casos de avaliação e demais análises. Tais métodos foram utilizados em conjunto com a Norma preceituada pela NBR nº 14.653/04 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.
O valor justo para os shoppings anunciados ainda não em operação foi estimado pela Companhia nos mesmos critérios utilizados pela CB Richard Ellis.
Todos os cálculos são baseados na análise das qualificações físicas das propriedades em estudo e das informações diversas levantadas no mercado, que são tratadas adequadamente para serem utilizadas na determinação dos empreendimentos.
Não foram incluídos nos cálculos as potenciais expansões, as permutas de terrenos e os projetos não anunciados (mesmo quando constantes do guidance).
As seguintes premissas foram utilizadas para avaliação:
Taxa de desconto 9% - 10,5%a.a.
Taxa de crescimento real na perpetuidade 2% - 2,5%a.a.
Com base no valor justo das propriedades para investimento, a Administração concluiu que não há indicativo de desvalorização do ativo que requer a redução ao valor recuperável."

Consideração sobre o patrimônio oculto:
Portanto, a diferença entre R$ 4.785.000.000 - R$  1.986.800.000 , que resulta R$ 2.798.200.000 , é simplesmente patrimônio oculto, não contabilizado!
Somente considerando os shoppings em operação a diferença seria R$ 4.214.000.000 - R$ 1.986.800.000, que resulta R$ 2.227.200.000 , é simplesmente patrimônio oculto já em operação, não contabilizado!

Como o patrimônio líquido contabilizado atual é de R$ 1.642.011.000, o patrimônio líquido acrescido do patrimônio oculto resulta R$ 3.869.211.000 (= 2,36 x VP contabilizado) considerando só os shoppings em operação e R$ 4.440.211.000 (= 2,70 x o VP contabilizado) considerando também os shoppings anunciados.

Como o P/VP atual é de 2,38, se atualizarmos o VP o P/VP passa a 2,38/2,36 = 1,01 considerando os shoppings existentes e 2,38/2,70 = 0,88 considerando também os shoppings anunciados.

Cabe lembrar que os shoppings anunciados contemplados não são todos os shoppings que a empresa espera ter até 2015 para atingir o guidance previsto.